匯率和房?jī)r(jià)的關(guān)系，這是迄今為止最深刻的解讀

彭文生：現(xiàn)任光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長(zhǎng)，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長(zhǎng)

本文根據(jù)作者在SIFL:鏡鑒與前瞻2016年會(huì)上的主旨發(fā)言整理

很榮幸再次參加鴻儒教育基金會(huì)和上海金融法律研究院組織的本次年會(huì)。咱們這個(gè)論壇有個(gè)傳統(tǒng)，大家實(shí)實(shí)在在討論一些問題，今天這個(gè)機(jī)會(huì)我談一下對(duì)當(dāng)前一些熱點(diǎn)問題的看法：匯率和房?jī)r(jià)的關(guān)系。

先提一下近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，剛公布的PMI數(shù)據(jù)超出預(yù)期，前三季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)，也是高于預(yù)期。PMI超出預(yù)期反彈是不是意味著未來一段時(shí)期，至少未來幾個(gè)月，經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)得到控制，怎么思考中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的走勢(shì)？

我們看今年頭幾個(gè)月信貸的大幅擴(kuò)張，其實(shí)就意味著今年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)是可控的。我們要比較中國(guó)和美國(guó)、歐洲、日本等其他主要經(jīng)濟(jì)體的宏觀政策的刺激，事實(shí)上中國(guó)還是最直接的。 我們中國(guó)今年信貸超預(yù)期，其他國(guó)家央行降息甚至負(fù)利率一個(gè)重要的傳導(dǎo)渠道就是希望刺激信貸但效果有限，我們中國(guó)今年信貸大幅超預(yù)期，放出來的錢支持了投資需求，主要是房地產(chǎn)和基建投資。

但是，這樣一個(gè)短期的下行風(fēng)險(xiǎn)得到控制背后是什么代價(jià)？這個(gè)代價(jià)就是信貸擴(kuò)張和放水后的房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅攀升。所以我們?cè)诮?jīng)濟(jì)短期有所企穩(wěn)狀況下思考經(jīng)濟(jì)未來走勢(shì)的時(shí)候，從可持續(xù)增長(zhǎng)的角度看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的代價(jià)，那就是房地產(chǎn)、信貸和債務(wù)問題。壓力在不同層面體現(xiàn)，一個(gè)方面和匯率是有關(guān)系的，我們看到今年匯率有明顯貶值壓力。

今年房?jī)r(jià)上漲、匯率貶值帶來一個(gè)問題，房?jī)r(jià)和匯率是什么關(guān)系? 最近市場(chǎng)上也有很多討論，中國(guó)未來是房?jī)r(jià)跌，還是匯率貶值? 有人甚至總結(jié)為中國(guó)未來是什么一種模式，是日本的模式（房?jī)r(jià)跌、匯率不貶）還是所謂的俄羅斯模式（房?jī)r(jià)不跌、匯率貶值）？這樣一種觀點(diǎn)背后的一個(gè)基本共識(shí)和一個(gè)基本邏輯就是房?jī)r(jià)和匯率要結(jié)合起來看才對(duì)，把中國(guó)的房?jī)r(jià)換算成美元太貴了，所以匯率和房?jī)r(jià)有一個(gè)要調(diào)整，關(guān)鍵是哪一個(gè)將調(diào)整。 這個(gè)問題之所以重要不僅僅是從投資的角度看關(guān)乎資產(chǎn)配置。無論房?jī)r(jià)還是匯率都是有雙重屬性，既是資產(chǎn)價(jià)格又是商品價(jià)格。 住房是一種重要的消費(fèi)品，匯率也不僅僅是一種資產(chǎn)價(jià)格，它是貿(mào)易品和非貿(mào)易品、進(jìn)口和出口的相對(duì)價(jià)格的重要決定因素。所以房?jī)r(jià)和匯率的關(guān)系不僅僅是投資者資產(chǎn)配置的問題，也是關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的問題，所以非常重要。我談一些自己的看法。

首先，我們要關(guān)注事實(shí)，日本和俄羅斯到底發(fā)生了什么，是不是日本房?jī)r(jià)跌了匯率沒貶、俄羅斯是房?jī)r(jià)沒跌匯率貶了？我們來看幾張圖。第一個(gè)我們看日本房地產(chǎn)泡沫破裂以后東京的名義房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)確實(shí)大幅下跌，我們?cè)賮砜慈赵獏R率在泡沫破裂以后沒有明顯的單方向的持續(xù)貶值或升值，而是上下波動(dòng)。

我們?cè)賮砜炊砹_斯莫斯科的名義房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)是不一樣的，名義房?jī)r(jià)沒下跌但實(shí)際房?jī)r(jià)近幾年有一個(gè)明顯的下降。所以說俄羅斯房?jī)r(jià)沒有跌是不準(zhǔn)確的，名義房?jī)r(jià)沒跌但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度是顯著低于一般商品和服務(wù)價(jià)格的上升，扣除通脹后實(shí)際的房?jī)r(jià)是下降的。 盧布兌美元匯率確實(shí)是貶值的，尤其是過去的一年多時(shí)間內(nèi)貶值很厲害。

那么作為比較，我們中國(guó)北京的名義和實(shí)際房?jī)r(jià)是大幅攀升，人民幣兌美元有效匯率在過去兩年有貶值。

所以總結(jié)來看，日本是房?jī)r(jià)跌了，匯率沒貶；俄羅斯是實(shí)價(jià)房?jī)r(jià)跌了，匯率貶值；我們中國(guó)是無論實(shí)價(jià)房?jī)r(jià)還是名義房?jī)r(jià)都還在高位，在過去一年多繼續(xù)大幅攀升，匯率出現(xiàn)貶值。

理清事實(shí)后，我們?cè)賮砜捶績(jī)r(jià)和匯率的關(guān)系存在什么可能。 我剛才講到，匯率和房?jī)r(jià)有雙重屬性，既是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格又是一個(gè)商品價(jià)格，所以我們要從這雙重屬性上來看這一問題。