房?jī)r(jià)將迎深度調(diào)整？新政后各地成交紛紛下滑

在過去的十一黃金周，各地密集出臺(tái)樓市新政后，市場(chǎng)也隨之迅速降溫。

過去這10天成交紛紛下滑

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示(即在各城市的二手房報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì))：深圳與北京二手房在過去一周，房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)了10%(即報(bào)價(jià)下調(diào)的數(shù)量比例)。其他包括上海、天津、成都也有下調(diào)，整體看，市場(chǎng)的調(diào)整周期已經(jīng)明顯。

從成交量上看，熱點(diǎn)城市的下滑十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月7日，廈門一手房成交量?jī)H為143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，創(chuàng)下近6年來最低值，10月3日那天甚至出現(xiàn)“零成交”。

在南京，據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日至10月9日，南京共認(rèn)購商品住房1445套，成交1601套，創(chuàng)五年來同期的最低值，而這一認(rèn)購數(shù)據(jù)，甚至連去年的一半都不到。

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在濟(jì)南，濟(jì)南新房的成交量則是“從高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，當(dāng)晚“限購限貸”政策出臺(tái)，10月3日開始網(wǎng)簽量就大幅縮減，呈斷崖式下跌，到10月7日成交量?jī)H為230套。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，因?yàn)槭婚L(zhǎng)假期間各地集中出臺(tái)限購政策，所以10月初的簽約量收到政策末班車影響，依然處于高位，預(yù)計(jì)接下來的市場(chǎng)成交下滑會(huì)更加明顯。

在成交下滑的同時(shí)，價(jià)格也開始出現(xiàn)了不少下調(diào)的案例。例如，在深圳，自10月4日“深八條”出臺(tái)以后，深圳樓市似有降溫之勢(shì)。10月9日晚，“深八條”出臺(tái)以來深圳首個(gè)新盤山語海開盤比備案價(jià)平均低10%，總體均價(jià)約5.8萬元。

在蘇州，蘇州市政府辦公室10日發(fā)文稱，10月3日，蘇州市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》頒布后，社會(huì)反響良好。從市區(qū)日均成交價(jià)格來看，盡管日均價(jià)格有所波動(dòng)，但房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)。調(diào)控之前的9月份市區(qū)日均成交價(jià)為17313元/平方米，調(diào)控之后(10月4日至9日)市區(qū)日均成交價(jià)為16298元/平方米。

價(jià)格有所波動(dòng)的主要原因有：一是新政出臺(tái)后，購房者的預(yù)期發(fā)生變化，出現(xiàn)了一些觀望現(xiàn)象。二是由于每天成交的房屋結(jié)構(gòu)存在差異，高端樓盤的高價(jià)房銷售速度有所減緩，導(dǎo)致每天的成交均價(jià)產(chǎn)生波動(dòng)。三是市物價(jià)、住建等部門加強(qiáng)了對(duì)高價(jià)房的成本審核，一定程度上減緩了高價(jià)房的上市步伐，也導(dǎo)致了成交均價(jià)的降低。

張大偉分析，目前短期內(nèi)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)的個(gè)案，但買賣雙方依然在博弈過程中，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后，會(huì)有明顯松動(dòng)可能性，特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。

不過，雖然短期內(nèi)樓市面臨調(diào)整，但調(diào)整的幅度有多大，則要取決于信貸的松緊程度。

張大偉說，影響未來房?jī)r(jià)的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房?jī)r(jià)有望出現(xiàn)一輪明顯的調(diào)整，但如果針對(duì)房企的信貸不收緊，高價(jià)地依然頻繁出現(xiàn)，很可能房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度會(huì)小很多。

廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王崎也對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，目前各地調(diào)控樓市，僅僅收緊限購限貸的是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于這幾年對(duì)開發(fā)貸并沒有限制，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)大舉借債，高杠桿、高價(jià)搶地，帶來地王頻出，從而推高了房?jī)r(jià)。

除了開發(fā)貸，在住房貸款審批環(huán)節(jié)，目前銀行對(duì)個(gè)人收入的審查力度也過于寬松。王崎說，在房?jī)r(jià)快速上漲帶來了財(cái)富效應(yīng)下，很多購房者的貸款額度超出了自己的還款能力。“目前很多購房者的收入證明不夠真實(shí)，但銀行對(duì)貸款額度不加限制，給的額度太高了。很多人一年收入才十來萬，就動(dòng)輒貸個(gè)200萬。”

“富人為了少納稅，往往申報(bào)收入時(shí)報(bào)得少，所以如果銀行嚴(yán)格依據(jù)夫妻年度收入證明來放貸，會(huì)限制他們的貸款規(guī)模，從而也限制了富人的炒房資金規(guī)模總量，對(duì)中產(chǎn)階級(jí)炒房資金的限制效果則更明顯。”王崎說。

未來需要加大制度改革

另一方面，即便本輪各地紛紛收緊了調(diào)控政策，但在專家們看來，這樣的調(diào)控仍然是治標(biāo)不治本。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康日前在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是‘打擺子式’的。前一段時(shí)間大家還擔(dān)心“冰火兩重天”，沒想到才多久就迅速發(fā)生轉(zhuǎn)變，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，逼得各地政府不斷推出各種限購限貸措施。

王崎告訴記者，之前一段時(shí)間去化政策放松、資金放水，猶如把“小老虎”放出來，現(xiàn)在養(yǎng)成了“大老虎”，咬人傷人了，這個(gè)時(shí)候只能給老虎打麻醉槍?，F(xiàn)在的政策都只能起到麻醉作用而已，治標(biāo)不治本。

賈康分析，光靠限購限貸這些政策明顯不夠用。樓市的治本就是要建立起制度框架，包括土地制度、投融資制度、住房制度，以及稅收制度。這其中，在稅收方面，要凝聚共識(shí)，加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革。

王崎認(rèn)為，樓市要治本，土地制度改革也是重要一環(huán)。比如在這幾年房?jī)r(jià)上漲最快的廈門，不解決土地供應(yīng)問題，怎么調(diào)控都白搭。

數(shù)據(jù)顯示，去年廈門樓市成交量為350萬平方米，僅相當(dāng)于廣州、重慶、成都這些城市的一個(gè)零頭，說明廈門的需求其實(shí)比起廣州等地還是小很多，但重慶、廣州等地比較平穩(wěn)，而廈門房?jī)r(jià)卻高速上漲，9月份廈門新房均價(jià)已達(dá)到了每平方米36194元，比一線城市廣州高出了1.5萬元，僅次于北上深，穩(wěn)居全國(guó)第四。

對(duì)此，王崎說，廈門樓市最核心的問題還是土地供應(yīng)問題，其實(shí)廈門還有大把的農(nóng)用地，但由于嚴(yán)格的農(nóng)用地存量指標(biāo)紅線的限制，難以突破，所以導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)十分緊缺，滿足不了市場(chǎng)的真實(shí)需求。

他認(rèn)為，未來土地供應(yīng)方面應(yīng)該要進(jìn)行一個(gè)大的改革。一線城市和二線熱點(diǎn)城市吸引了大量的人口進(jìn)入，對(duì)土地的需求更大，而三四線的用地仍比較粗放，由于土地供應(yīng)過多，庫存高企，土地浪費(fèi)十分嚴(yán)重。所以未來在土地供應(yīng)方面，一二線熱點(diǎn)城市的土地紅線應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬，把周圍的三四線城市的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時(shí)，也能促進(jìn)三四線城市的集約化發(fā)展。

“像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點(diǎn)城市，他們發(fā)展農(nóng)業(yè)的附加值本來就不高，還不如在城市之間進(jìn)行合理分工，讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟(jì)，讓以農(nóng)業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農(nóng)業(yè)。”王崎說。

賈康也認(rèn)為，土地供應(yīng)問題非常重要，當(dāng)前也有一些城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)上的策略和制度頗為成功。比如重慶，有一個(gè)占補(bǔ)平衡下的地票交易制度，既使得基本農(nóng)田能夠保證，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)十分充足，確保房?jī)r(jià)波動(dòng)小，值得其余城市參考借鑒。