湊不齊首付怎么辦？北京連續(xù)發(fā)布限購政策 因首付違約咋辦？（2）

賣房后難買房

賣家拒絕出售如何解決

在此番限購過程中，之所以糾紛不斷，其中一個主要原因便是“連環(huán)單”。

據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司高級法務(wù)經(jīng)理孫笑竹介紹，從鏈家對大量購房交易的跟蹤情況來看，現(xiàn)在很多人購房都是改善性需求，也就是說業(yè)主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這種買賣雙方既買又賣的單子，被稱為“連環(huán)單”。

“我們現(xiàn)在有一單就是賣家在賣房后還需要再買房，當新政出臺后，賣家賣了房子再買房需要支付更多的首付，現(xiàn)在賣家買不起房子，拒絕出售房屋。”老王說，這一單生意是最讓他著急的。“我們找律師問過，賣家購房和賣房是兩個相對獨立的合同，賣房義務(wù)不會因為新政而發(fā)生改變，賣家不能隨便解除合同。一旦不履約，就屬于違約行為，需要承擔違約責任”。

“但這個責任該怎么認定？賣家現(xiàn)在就是不松口，說兩萬元定金退了就算了。”老王和買家現(xiàn)在最后悔的便是“當初沒有多給定金”。

對此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說，為了防范風(fēng)險，在確定房屋購買意向后，購房人應(yīng)當盡快與房主約定定金并給付購房定金，“因為定金具有擔保的作用，房主收受定金后違約的，購房人可要求其雙倍返還定金。定金給付金額越高，房主違約成本越高，但定金金額最高不超過房屋成交價格的20%，超過部分不能請求雙倍返還”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也向記者表示，對于因此類限購政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認為此類判定并不準確。

嚴躍進說，如果因為首付比例提高而無法購房，責任一般要由買家承擔。因為購房者并不是不能認購，而是購房能力不足，這是根本原因。

不過，嚴躍進也建議，對于此類購房糾紛，不宜視為買方違約，而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。

此外，針對此類糾紛，趙慶祥建議存量房買賣合同中約定違約責任，“這是提防房主違約漲價的另一手段。但如違約金約定過低，房主高價轉(zhuǎn)賣獲得的利益遠遠高于違約成本，違約極易發(fā)生。違約金的約定數(shù)額，應(yīng)當以購房不成對購房人造成的損失上浮30%為參考標準”。

明確中介服務(wù)費由單方漲價違約的房主承擔，這是趙慶祥給出的另外一個預(yù)防糾紛的辦法，“一般情況下，中介服務(wù)費是在雙方簽訂買賣合同后支付給中介機構(gòu)，支付金額為房屋成交價格的1%至2.5%不等，即使按照1%支付，中介服務(wù)費也不少。為增加房主守約責任，避免業(yè)主單方違約漲價給購房人帶來損失，合同中應(yīng)盡量明確，房主單方違約漲價的，中介服務(wù)費由房主支付”。

繳稅條件調(diào)整

已經(jīng)簽訂合同怎樣處理

除此之外，對于還沒有辦理網(wǎng)簽或者正在看房決策過程中的購房者，經(jīng)紀人還需要通知他們最新的政策變化。北京市豐臺區(qū)馬家堡地區(qū)一家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀人說：“因為現(xiàn)在的政策是認房又認貸，已經(jīng)還清貸款的客戶現(xiàn)在買房的話，首付款的比例從首套政策變成二套房的政策，需要支付的首付款差不多漲了將近一倍。有客戶房子看得差不多了，現(xiàn)在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

那么，“認貸”這一規(guī)定如何執(zhí)行？

對于銀行信貸方面的問題，多名房地產(chǎn)中介人員表示，目前來自銀行的消息是，3月的最后這些天不會再新批個人按揭貸款。有媒體向多家商業(yè)銀行咨詢個人住房按揭貸款的情況，得到的回復(fù)大多是：北京市的房地產(chǎn)調(diào)控新政剛落地，具體到銀行執(zhí)行層面還需等待總行的統(tǒng)一口徑。

“總行政策還沒出來，我們分行只能等著，但可以明確的是，后續(xù)所有審核流程都會更長、更嚴格。”一家股份制銀行北京分行相關(guān)負責人表示。

對此，擬定北京市房產(chǎn)新政的負責人也在微信公眾號“京房字”上做了解讀：“認貸指全國范圍內(nèi)，是認記錄。不管之前是否還完貸款，只要在銀行系統(tǒng)中顯示有過住房貸款記錄，都受影響，都會至少按照二套算。”

說完了“3·17”新政，再來看看北京的“3·22”新政。

3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標準的公告。公告中提到，“連續(xù)5年(含有)以上在本市繳納個人所得稅”的政策執(zhí)行標準為連續(xù)60個月在本市繳納個人所得稅(對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續(xù)繳納)。

北京“3·17”新政公布后，根據(jù)某中介機構(gòu)的不完全統(tǒng)計，“在途”交易達一萬多套，“再加上3月17日到3月22日之間簽約的部分房屋，‘3·22’新政直接影響的房屋數(shù)量應(yīng)該在數(shù)千套。”王樹德對記者估算說。

那么，在此期間已經(jīng)簽訂的合同應(yīng)如何處理？

按照王樹德的分析，通過正常網(wǎng)簽、繳稅、過戶的行政流程已經(jīng)無法辦理不動產(chǎn)登記，“不過，如果能拿到司法機關(guān)的生效法律文書，也可以辦理不動產(chǎn)登記”。

那么“3·22”限購令下能否獲得這樣的法律文書？

記者注意到，早在2011年北京市高院對于處理限購政策的房屋買賣糾紛案件有過討論并作出了書面會議紀要，其中兩部分內(nèi)容涉及上述話題：住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持；

此外是對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施(2011年2月17日)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導(dǎo)致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持。

“目前的大部分‘在途’交易不符合繼續(xù)履行合同的要求。因為會議紀要要求判決履行合同的前提是支付購房款、實際占有、解除合同利益失衡三個條件，支付購房款需要非常客觀的第三方記錄(銀行流水)，如現(xiàn)金支付則不能被法院認定，實際占有需要有物業(yè)的交割單、水電使用記錄等證據(jù)予以佐證，‘解除合同利益失衡’要表達的意思是房價有過高的增長或者下降，尤其是房價的暴漲暴跌很難證明，所以‘3·22’調(diào)整的‘在途’交易很明顯不完全符合這三個標準，法院很難判決履行合同。”王樹德分析說。