湊不齊首付怎么辦？北京連續(xù)發(fā)布限購政策 因首付違約咋辦？（2）

賣房后難買房

賣家拒絕出售如何解決

在此番限購過程中，之所以糾紛不斷，其中一個(gè)主要原因便是“連環(huán)單”。

據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司高級(jí)法務(wù)經(jīng)理孫笑竹介紹，從鏈家對(duì)大量購房交易的跟蹤情況來看，現(xiàn)在很多人購房都是改善性需求，也就是說業(yè)主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這種買賣雙方既買又賣的單子，被稱為“連環(huán)單”。

“我們現(xiàn)在有一單就是賣家在賣房后還需要再買房，當(dāng)新政出臺(tái)后，賣家賣了房子再買房需要支付更多的首付，現(xiàn)在賣家買不起房子，拒絕出售房屋。”老王說，這一單生意是最讓他著急的。“我們找律師問過，賣家購房和賣房是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同，賣房義務(wù)不會(huì)因?yàn)樾抡l(fā)生改變，賣家不能隨便解除合同。一旦不履約，就屬于違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任”。

“但這個(gè)責(zé)任該怎么認(rèn)定？賣家現(xiàn)在就是不松口，說兩萬元定金退了就算了。”老王和買家現(xiàn)在最后悔的便是“當(dāng)初沒有多給定金”。

對(duì)此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在確定房屋購買意向后，購房人應(yīng)當(dāng)盡快與房主約定定金并給付購房定金，“因?yàn)槎ń鹁哂袚?dān)保的作用，房主收受定金后違約的，購房人可要求其雙倍返還定金。定金給付金額越高，房主違約成本越高，但定金金額最高不超過房屋成交價(jià)格的20%，超過部分不能請(qǐng)求雙倍返還”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示，對(duì)于因此類限購政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認(rèn)為此類判定并不準(zhǔn)確。

嚴(yán)躍進(jìn)說，如果因?yàn)槭赘侗壤岣叨鵁o法購房，責(zé)任一般要由買家承擔(dān)。因?yàn)橘彿空卟⒉皇遣荒苷J(rèn)購，而是購房能力不足，這是根本原因。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也建議，對(duì)于此類購房糾紛，不宜視為買方違約，而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。

此外，針對(duì)此類糾紛，趙慶祥建議存量房買賣合同中約定違約責(zé)任，“這是提防房主違約漲價(jià)的另一手段。但如違約金約定過低，房主高價(jià)轉(zhuǎn)賣獲得的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違約成本，違約極易發(fā)生。違約金的約定數(shù)額，應(yīng)當(dāng)以購房不成對(duì)購房人造成的損失上浮30%為參考標(biāo)準(zhǔn)”。

明確中介服務(wù)費(fèi)由單方漲價(jià)違約的房主承擔(dān)，這是趙慶祥給出的另外一個(gè)預(yù)防糾紛的辦法，“一般情況下，中介服務(wù)費(fèi)是在雙方簽訂買賣合同后支付給中介機(jī)構(gòu)，支付金額為房屋成交價(jià)格的1%至2.5%不等，即使按照1%支付，中介服務(wù)費(fèi)也不少。為增加房主守約責(zé)任，避免業(yè)主單方違約漲價(jià)給購房人帶來損失，合同中應(yīng)盡量明確，房主單方違約漲價(jià)的，中介服務(wù)費(fèi)由房主支付”。

繳稅條件調(diào)整

已經(jīng)簽訂合同怎樣處理

除此之外，對(duì)于還沒有辦理網(wǎng)簽或者正在看房決策過程中的購房者，經(jīng)紀(jì)人還需要通知他們最新的政策變化。北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡地區(qū)一家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人說：“因?yàn)楝F(xiàn)在的政策是認(rèn)房又認(rèn)貸，已經(jīng)還清貸款的客戶現(xiàn)在買房的話，首付款的比例從首套政策變成二套房的政策，需要支付的首付款差不多漲了將近一倍。有客戶房子看得差不多了，現(xiàn)在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

那么，“認(rèn)貸”這一規(guī)定如何執(zhí)行？

對(duì)于銀行信貸方面的問題，多名房地產(chǎn)中介人員表示，目前來自銀行的消息是，3月的最后這些天不會(huì)再新批個(gè)人按揭貸款。有媒體向多家商業(yè)銀行咨詢個(gè)人住房按揭貸款的情況，得到的回復(fù)大多是：北京市的房地產(chǎn)調(diào)控新政剛落地，具體到銀行執(zhí)行層面還需等待總行的統(tǒng)一口徑。

“總行政策還沒出來，我們分行只能等著，但可以明確的是，后續(xù)所有審核流程都會(huì)更長、更嚴(yán)格。”一家股份制銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

對(duì)此，擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人也在微信公眾號(hào)“京房字”上做了解讀：“認(rèn)貸指全國范圍內(nèi)，是認(rèn)記錄。不管之前是否還完貸款，只要在銀行系統(tǒng)中顯示有過住房貸款記錄，都受影響，都會(huì)至少按照二套算。”

說完了“3·17”新政，再來看看北京的“3·22”新政。

3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告。公告中提到，“連續(xù)5年(含有)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為連續(xù)60個(gè)月在本市繳納個(gè)人所得稅(對(duì)于因工作變動(dòng)等原因造成未繳或補(bǔ)繳稅款且不超過三個(gè)月的，視為連續(xù)繳納)。

北京“3·17”新政公布后，根據(jù)某中介機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，“在途”交易達(dá)一萬多套，“再加上3月17日到3月22日之間簽約的部分房屋，‘3·22’新政直接影響的房屋數(shù)量應(yīng)該在數(shù)千套。”王樹德對(duì)記者估算說。

那么，在此期間已經(jīng)簽訂的合同應(yīng)如何處理？

按照王樹德的分析，通過正常網(wǎng)簽、繳稅、過戶的行政流程已經(jīng)無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，“不過，如果能拿到司法機(jī)關(guān)的生效法律文書，也可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”。

那么“3·22”限購令下能否獲得這樣的法律文書？

記者注意到，早在2011年北京市高院對(duì)于處理限購政策的房屋買賣糾紛案件有過討論并作出了書面會(huì)議紀(jì)要，其中兩部分內(nèi)容涉及上述話題：住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持；

此外是對(duì)“京十五條”實(shí)施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實(shí)施(2011年2月17日)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對(duì)買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請(qǐng)求，可予支持。

“目前的大部分‘在途’交易不符合繼續(xù)履行合同的要求。因?yàn)闀?huì)議紀(jì)要要求判決履行合同的前提是支付購房款、實(shí)際占有、解除合同利益失衡三個(gè)條件，支付購房款需要非?？陀^的第三方記錄(銀行流水)，如現(xiàn)金支付則不能被法院認(rèn)定，實(shí)際占有需要有物業(yè)的交割單、水電使用記錄等證據(jù)予以佐證，‘解除合同利益失衡’要表達(dá)的意思是房價(jià)有過高的增長或者下降，尤其是房價(jià)的暴漲暴跌很難證明，所以‘3·22’調(diào)整的‘在途’交易很明顯不完全符合這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，法院很難判決履行合同。”王樹德分析說。