湊不齊首付怎么辦？北京連續(xù)發(fā)布限購(gòu)政策 因首付違約咋辦？

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3月17日、3月22日，北京連續(xù)發(fā)布限購(gòu)政策。在新政調(diào)整下，一些已簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者遇到了新問(wèn)題，也引發(fā)了一些糾紛，其中最讓人糾結(jié)的是三類(lèi)情形：首付比例提高，已簽訂合同的買(mǎi)方交不起首付款，哪些情形下解除合同不算違約？有市民準(zhǔn)備賣(mài)房后再買(mǎi)房，在連續(xù)限購(gòu)下，計(jì)劃泡湯，賣(mài)家拒絕出售怎么辦？繳稅條件調(diào)整，已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，但按新政又失去購(gòu)房資質(zhì)，這些合同怎么處理？

本報(bào)記者 趙麗

一覺(jué)醒來(lái)，自己所在城市出了限購(gòu)令，在提高首付款金額、認(rèn)房又認(rèn)貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣(mài)方80多萬(wàn)元首付款，才能買(mǎi)下這套還沒(méi)網(wǎng)簽的房子。因?yàn)橥蝗辉黾拥氖赘犊畛^(guò)支付能力，李先生不得不放棄購(gòu)買(mǎi)，賣(mài)家則要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。

與此同時(shí)，北京市西城區(qū)一家房地產(chǎn)中介門(mén)店店長(zhǎng)老王也陷入了焦慮，“自從新政發(fā)布到現(xiàn)在，不到兩天的時(shí)間，我們本月意向簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約，原因是湊不足首付款”。

3月17日，北京市樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，認(rèn)房又認(rèn)貸并且二套房首付提至60%，貸款年限縮短至25年。隨著“3·17”限貸加碼后，3月22日又出新政，60個(gè)月每個(gè)月都要有納稅記錄。北京連續(xù)出臺(tái)的政策被稱為“史上最嚴(yán)的樓市限購(gòu)政策”。

3月24日，中國(guó)人民銀行出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

相關(guān)的購(gòu)房糾紛也一路隨行，用業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)是“持續(xù)且高發(fā)”。因限購(gòu)引發(fā)的購(gòu)房糾紛，到底該怎樣解決？《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

首付比例提高

買(mǎi)方湊不齊首付怎么辦

離網(wǎng)簽還有兩天時(shí)間，北京“3·17”新政讓坐在電腦前的李先生有些無(wú)力。此前，在支付了100萬(wàn)元定金后，中介先給他們做房屋核定，約好網(wǎng)簽的時(shí)間是在3月21日。

李先生說(shuō)，這次換房已經(jīng)耗盡家庭的全部收入和存款，“現(xiàn)在我們?cè)僖矝](méi)辦法湊錢(qián)了”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，換房人群“先賣(mài)后買(mǎi)”也被界定為二套，首付預(yù)算的明顯增加可能帶來(lái)客戶購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)減少。

“我該何去何從。”面對(duì)記者，李先生一臉愁容。

而在記者的走訪中，還有很多“李先生”在焦急等待北京執(zhí)行細(xì)則的出現(xiàn)，細(xì)則中每一個(gè)字甚至標(biāo)點(diǎn)，都可能讓他們狂喜或痛哭。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)運(yùn)營(yíng)的微信公眾號(hào)“京房字”邀請(qǐng)擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人對(duì)新政做了解讀，其中稱新政正式生效節(jié)點(diǎn)以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，沒(méi)有網(wǎng)簽的，就算簽了合同，也要執(zhí)行新政。

“如果之前已經(jīng)做了網(wǎng)簽，應(yīng)該可以按老方案執(zhí)行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照銀行的要求來(lái)。”前述擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人表示。

那么，如果沒(méi)錢(qián)湊首付，可以違約嗎？

“首先需要明確的是，兩種確定不能解除合同的情形。第一種，如果買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中約定了類(lèi)似‘貸款不成應(yīng)該一次性付款’的條款，買(mǎi)房人無(wú)權(quán)解除合同；第二種，需要明確雙方是否進(jìn)行了網(wǎng)簽，新政對(duì)于3月17日之前就已經(jīng)辦理網(wǎng)簽但是沒(méi)有辦理貸款手續(xù)的交易是否適用新政，需要等待進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)。如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理，那么交易不受影響，買(mǎi)房人無(wú)權(quán)基于新政解除合同。”北京房產(chǎn)律師王樹(shù)德在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析說(shuō)。

那么，已經(jīng)簽約但是沒(méi)有辦理貸款的交易是否可以解除合同？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士將此類(lèi)交易稱為“在途”交易。

王樹(shù)德說(shuō)，最高人民法院在2011年印發(fā)的民事審判紀(jì)要中提到，“經(jīng)審查，買(mǎi)房人確實(shí)因?yàn)橘J款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同”；北京市高級(jí)人民法院相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要中也明確“房屋限購(gòu)政策在性質(zhì)上屬于公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房政策的實(shí)施導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理過(guò)戶登記的，可以要求解除合同”。

即使如此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，“在途”交易能否解除，還要看新政對(duì)合同的履行到底有多大影響？

“對(duì)合同影響的評(píng)估要對(duì)房屋的總價(jià)、買(mǎi)房人的收入、買(mǎi)房人的負(fù)債以及首付比例的增幅等綜合因素進(jìn)行考量。比如說(shuō)因?yàn)樾抡某雠_(tái)，買(mǎi)房人的首付比例僅僅從30%變成了35%，而買(mǎi)房人恰恰是登上富豪榜的人，那么很明顯，買(mǎi)房人要以新政出臺(tái)為由去解除合同明顯不會(huì)得到法律的支持。所以，如果新政對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行確實(shí)造成了極大的困難，那么解除合同也符合立法的本意，但是如果影響并不是很明顯，買(mǎi)房人應(yīng)該履行合同。如果要強(qiáng)制解約，買(mǎi)房人會(huì)因此承擔(dān)不利后果。”王樹(shù)德說(shuō)。