如何持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？——兩會中國經(jīng)濟(jì)問答之六

“止跌回穩(wěn)”“好房子”“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”……全國兩會期間，房地產(chǎn)問題成為會場內(nèi)外不少代表委員和有關(guān)人士討論的焦點(diǎn)。

2025年房地產(chǎn)市場走向備受關(guān)注。今年的政府工作報告對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展作出一系列部署安排，釋放了積極的政策信號。

房地產(chǎn)市場正處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。面對當(dāng)下房地產(chǎn)市場“痛點(diǎn)”“堵點(diǎn)”，如何持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

充分釋放剛性和改善性住房需求潛力

市場由需求驅(qū)動，需求是市場的基礎(chǔ)。推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，如何充分釋放剛性和改善性住房需求潛力？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，要鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來，惠及更多人民群眾。

“房地產(chǎn)政策‘組合拳’，包括提供更為靈活的住房貸款政策、降低存量房貸利率、降低‘賣舊買新’換購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、調(diào)整優(yōu)化住房公積金政策等，有利于降低購房門檻和成本，減輕購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，進(jìn)一步釋放購房需求。”全國人大代表、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員侯永志說。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性特征，市場分化明顯，不同地區(qū)差異較大。政府工作報告強(qiáng)調(diào)“因城施策調(diào)減限制性措施”，這賦予地方更多調(diào)控自主權(quán)。

去年四季度以來，房地產(chǎn)政策“組合拳”落地顯效，各地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，市場信心得到有效提振，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，去年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額實(shí)現(xiàn)了正增長。今年以來，房地產(chǎn)市場保持了止跌回穩(wěn)的積極勢頭。

加力實(shí)施城中村和危舊房改造，也是促進(jìn)市場穩(wěn)定的重要一環(huán)。

“當(dāng)前，一些地方正在穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，這不僅能讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實(shí)現(xiàn)早入住、早安居，還能有效釋放市場需求，有利于消化存量的商品房。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

“今年政策在去年基礎(chǔ)上層層遞進(jìn)，更具針對性、系統(tǒng)性與實(shí)操性，全力助推房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。”全國人大代表、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王學(xué)鋒表示，房地產(chǎn)政策效能的進(jìn)一步釋放，需要頂層設(shè)計(jì)與基層落地的無縫銜接。

“我們將動態(tài)完善支持政策，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和地方各項(xiàng)存量政策，做好增量政策動態(tài)儲備，持續(xù)大力推進(jìn)房票安置、住房‘以舊換新’，大力支持剛性和改善性住房需求。”王學(xué)鋒代表說。

盤活存量改善供給結(jié)構(gòu)

部分地區(qū)庫存積壓嚴(yán)重、結(jié)構(gòu)性供給不足、房企流動性風(fēng)險尚未完全消除……針對房地產(chǎn)供給側(cè)“痛點(diǎn)”，政府工作報告從盤活存量用地、收購存量商品房等方面提出一系列舉措。

“通過土地和房屋去庫存來緩解供求關(guān)系，引導(dǎo)市場預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，穩(wěn)定之后再謀未來發(fā)展。

我國新建商品住房供應(yīng)規(guī)模大，存量消化是重要調(diào)整方向。政府工作報告提出“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。

全國政協(xié)委員、香江集團(tuán)董事長翟美卿說，存量盤活的核心是優(yōu)化資源配置，通過政策引導(dǎo)和市場機(jī)制，將閑置或低效利用的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有效供給，滿足多層次住房需求，同時釋放沉淀資金，提升市場流動性。“更大自主權(quán)”意味著地方可以運(yùn)用更靈活、更大政策空間，更快落地存量房收購項(xiàng)目，緩解存量房市場供給過剩與市場活力不足的問題。

倪虹說，今年地方政府專項(xiàng)債安排4.4萬億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。收購的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

“在供給結(jié)構(gòu)方面，當(dāng)前保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。”全國政協(xié)委員、中國海外集團(tuán)有限公司董事長顏建國說，各地應(yīng)增加保障性住房供給，加大力度籌集建設(shè)配售型保障房，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

一段時間以來，在房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中，由于資金問題、債務(wù)問題，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。

倪虹表示，要繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)購房人的合法權(quán)益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制審批貸款超過6萬億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過1500萬套。

國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤表示，今年將重點(diǎn)抓好兩方面工作：一是支持穩(wěn)樓市，持續(xù)推動融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，拉長“白名單”，讓更多符合條件的項(xiàng)目拿到貸款，堅(jiān)決做好保交房工作；二是配合促轉(zhuǎn)型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

“穩(wěn)樓市，根本上是房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型的問題。”全國政協(xié)委員、中國財政科學(xué)研究院高級研究員劉尚希說，過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前形勢，要進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)型，將市場和政府的作用有機(jī)結(jié)合，優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系。

“我們將會同有關(guān)部門，堅(jiān)持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市。”倪虹表示，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

搭建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“四梁八柱”，重要的是推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。

“基礎(chǔ)就是要摸清底數(shù)，比如有多少房、有多少人，有多少需求、什么類型的需求、需求在哪里，然后再決定住房和土地供應(yīng)。商品房和保障房都要以需定供，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。”李宇嘉說。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說：“未來房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將進(jìn)入預(yù)售與現(xiàn)售并存的時期，適應(yīng)新的形勢，需要大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。這將增加市場透明度，增強(qiáng)購房者信心，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。”

“好房子”首次寫入政府工作報告，引發(fā)各方熱議。報告提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

“‘好房子’是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，提升居民居住品質(zhì)和幸福感是房地產(chǎn)發(fā)展的鮮明導(dǎo)向。”全國政協(xié)委員、中國鐵建董事長戴和根說，今后不僅要把新房子建成“好房子”，還要結(jié)合城市更新把老房子改造成“好房子”，不斷為居民創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間。

“建設(shè)‘好房子’直接關(guān)系到人民群眾的獲得感、幸福感。”倪虹說，當(dāng)前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在重點(diǎn)從立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項(xiàng)目三方面推動“好房子”建設(shè)。針對群眾多樣的居住需求，要精心地、有創(chuàng)意地設(shè)計(jì)出不同戶型、不同面積的“好房子”，讓房子的每一平方米都物盡其用、物有所值。

“建設(shè)‘好房子’，將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道。”全國人大代表、中建三局董事長陳衛(wèi)國說，企業(yè)承擔(dān)著建設(shè)“好房子”的重任，要從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)、迭代的全周期出發(fā)，通過新產(chǎn)品、新材料、新工藝、新一代信息技術(shù)和智能建造技術(shù)的不斷應(yīng)用，努力打造性能、質(zhì)量和體驗(yàn)更優(yōu)的“好房子”。