成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房怎么回事？成都為什么再現(xiàn)萬(wàn)人搶房事件始末（2）

“豪宅”突襲開(kāi)盤(pán)被玩壞

就在眾人還在驚嘆悅璽之時(shí)，成都另一個(gè)被譽(yù)為豪宅板塊的核心樓盤(pán)仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證，帶精裝價(jià)格18900-21500元/㎡的仁恒濱河灣。

據(jù)悉，早在2009年仁恒便已5000元/㎡左右的樓面價(jià)摘得該地塊，而該樓盤(pán)距今最近的一次開(kāi)盤(pán)還要追溯到2016年9月份，也因此被成為“捂盤(pán)王”。

記者了解到，此次仁恒濱河灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售房源共計(jì)207套，戶(hù)型面積均為185㎡。按照其公布的價(jià)格下限來(lái)計(jì)算，該新盤(pán)起步價(jià)達(dá)到了350萬(wàn)元/套，對(duì)成都而言，這已經(jīng)算是豪宅標(biāo)準(zhǔn)。從宣布取證的那刻起，仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題，購(gòu)房者蜂擁而入視此豪宅為白菜價(jià)。

據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，仁恒濱河灣二手房掛牌均價(jià)超過(guò)35000元/㎡，而今年5月最新成交價(jià)格也達(dá)到34749元/㎡。霎時(shí)間，1.5萬(wàn)/㎡“剪刀差”的驚人，買(mǎi)到就是狂賺的口號(hào)刷遍本地微信圈，亦引得多名購(gòu)房者從外地奔赴而來(lái)。若按照3.5萬(wàn)元/㎡的二手房?jī)r(jià)計(jì)算，成功夠得一套仁恒濱河灣新房，可純賺200萬(wàn)元以上，未來(lái)還有升值的可能性。

有網(wǎng)友表示，盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股，但在兩百多萬(wàn)新舊房?jī)r(jià)差的誘惑下，也被人忽悠去參與搖號(hào)。有網(wǎng)絡(luò)傳聞，報(bào)名仁恒濱河灣新房搖號(hào)的人數(shù)規(guī)?；?qū)⑼黄迫f(wàn)人，但具體報(bào)名人數(shù)仍需等到最終復(fù)審結(jié)果才能確定。

隨著時(shí)間的推進(jìn)，多個(gè)購(gòu)房群談話的內(nèi)容從感嘆“買(mǎi)到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買(mǎi)到？要不要離個(gè)婚、賣(mài)個(gè)房？”，畫(huà)風(fēng)逐漸詭異了起來(lái)，為了買(mǎi)上仁恒濱河灣，大家絞盡腦汁。

多條傳聞在購(gòu)房群流傳。比如，“洛杉磯四川同鄉(xiāng)聯(lián)誼會(huì)已經(jīng)組織起來(lái)，三小時(shí)后第一批28人講起飛前往成都，參加仁恒的報(bào)名。”、“有沒(méi)有成都棚改男愿意協(xié)議結(jié)婚搖濱河灣？簽協(xié)議給10萬(wàn)現(xiàn)金，此信息真實(shí)有效。”、“棚改資格3個(gè)，代持可以報(bào)名仁恒濱河灣，抓緊時(shí)間私聊。”，當(dāng)然這些都是網(wǎng)絡(luò)傳言，極有可能是網(wǎng)友所編寫(xiě)的調(diào)侃段子。

甚至有網(wǎng)友腦洞大開(kāi)，公布仁恒眾籌購(gòu)房方案：以總價(jià)370萬(wàn)元/套為例，首付3成即111萬(wàn)元，貸款259萬(wàn)元、月供1.6萬(wàn)元；由甲乙丙三方出資，丙方代持該房屋，三方按照出資比例獲享對(duì)應(yīng)權(quán)益，原則上不低于5萬(wàn)元/㎡考慮出售；取得產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)三年后可出售（2025年出售），預(yù)期年化收益率超過(guò)50%。

資金從東到西“填坑”轉(zhuǎn)移

2016年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市迎來(lái)一輪大漲行情，尤其是西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出，重慶、西安等西部城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。

需要注意的是，2018年，各大房企集中布局三四線等中小城市拿地的態(tài)勢(shì)明顯，而2019年各大房企又有回流一二線大城市，因此造成一二線大城市土地市場(chǎng)走熱，各地出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”行情。

首先，2016年至今，可以看作是一輪全國(guó)樓市的大行情，僅從銷(xiāo)售額來(lái)看，2016-2018三年的全國(guó)商品房銷(xiāo)售額是明顯大于之前的很多年份的。

第二，從房?jī)r(jià)來(lái)看，雖然全國(guó)眾多城市在這三年之中都有不同程度的漲幅，但如果從2016年十月開(kāi)始的新一輪調(diào)控期劃斷，可以看出兩個(gè)不同的階段。

即在這之前，東部城市不僅絕對(duì)房?jī)r(jià)高，而且相對(duì)的房?jī)r(jià)漲幅也更大。比如在調(diào)控開(kāi)始前的2016年1-9月，西部的成都前九個(gè)月累計(jì)的新房?jī)r(jià)格漲幅為6.46%，而東部的無(wú)錫在2016年9月單月的新房環(huán)比漲幅高達(dá)8.2%，成都完全沒(méi)有可比性。再看2016年全年的新房指數(shù)漲幅，合肥高達(dá)46.16%，廈門(mén)41.54%，南京39.68%，無(wú)錫35.53%，而成都僅5.39%，同期重慶7.22%，西安6.99%（數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)）。

接著，樓市第二階段開(kāi)始，情況起了很大的變化。2016年10月后，購(gòu)房資金加劇出現(xiàn)從東到西的流動(dòng)跡象，西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出，外來(lái)資金“抄底掃貨”態(tài)勢(shì)明顯。于是，西部大城市的房?jī)r(jià)整體開(kāi)始“填坑”，以西安、重慶為代表的西部大城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，而且是大漲。

針對(duì)目前樓市狀況，長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐接受了證券時(shí)報(bào)·e公司記者專(zhuān)訪，詳細(xì)解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展，以及對(duì)成都樓市的看法。

劉璐認(rèn)為，2019年樓市行情分化可能加劇，中小城市樓市下行壓力日益增大，而一些大城市又有走高的壓力。后期，穩(wěn)控壓力主要是在地價(jià)走熱城市不能放松房地產(chǎn)調(diào)控，同時(shí)可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，緩解土地市場(chǎng)供需矛盾。劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜。

劉璐指出，西安在2016年10月以前的幾年，其房?jī)r(jià)都處于盤(pán)整甚至還下跌的狀態(tài)，但從當(dāng)年10月隨著其他一些城市開(kāi)始調(diào)控，西安樓市隨即開(kāi)始上漲，一直到現(xiàn)在。

2016年10月到2017年底，西安新房指數(shù)累計(jì)漲幅約為15%為同期的全國(guó)第一；同期，重慶新房指數(shù)漲幅也超過(guò)12%，排在全國(guó)第六；類(lèi)似的城市還有廣西北海，安微蚌埠，廣東韶關(guān)等。

在2016年這一輪的的樓市大行情中，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯脹”的狀態(tài)整體崛起了，這一階段整體的房?jī)r(jià)的整體漲幅超過(guò)了房?jī)r(jià)基數(shù)大，調(diào)控也更嚴(yán)厲的東部城市。

但是從全國(guó)樓市整體來(lái)看，劉璐認(rèn)為，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價(jià)值回歸”，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟(jì)面都不錯(cuò)，房?jī)r(jià)不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市低那么多；但另一方面，這也體現(xiàn)了全國(guó)購(gòu)房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移，畢竟同期這些西部城市房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于同期當(dāng)?shù)谿DP，人口，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)“基本面”的漲幅。

過(guò)早被調(diào)控新舊房?jī)r(jià)“倒掛”

2016年下半年之前的幾年，很多在成都買(mǎi)房的人覺(jué)得買(mǎi)“虧”了，因?yàn)榍皫啄瓿啥紭鞘械臐q幅顯著地弱于東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市。

劉璐指出，有的購(gòu)房者2007年買(mǎi)的新房“套”了十年才迎來(lái)解套，但對(duì)比西安和重慶可知，整個(gè)西部城市的樓市在這一階段都偏弱，所以這也不是成都的個(gè)案。2016年下半年，成都樓市開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象，標(biāo)志性事件就是當(dāng)年的“6.29”土拍，說(shuō)明外地資金開(kāi)始入蓉。隨后，成都城南的一些樓盤(pán)房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷提升，但全市整體來(lái)看還是較為平靜的。

但現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，2016年下半年，伴隨著城南一些樓盤(pán)的走熱，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)的熱切關(guān)注。這直接導(dǎo)致在隨后全國(guó)開(kāi)始的嚴(yán)厲樓市調(diào)控中，成都被列為了“熱點(diǎn)”城市，但其實(shí)當(dāng)時(shí)的成都房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)（可以對(duì)比之前列的成都和無(wú)錫的對(duì)比）。

在劉璐看來(lái)，過(guò)早被列為熱點(diǎn)城市開(kāi)始嚴(yán)厲調(diào)控，這是近年來(lái)成都樓市中很多問(wèn)題的根源。

他進(jìn)一步指出，這些問(wèn)題在2017年開(kāi)始變得越來(lái)越突出，在很多前期（2016年下半年之前）“滯脹”城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅“補(bǔ)漲”的同時(shí)，同期成都的新房?jī)r(jià)格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場(chǎng)上，同期成都的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了很明顯的上漲，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的后果，就是新房與二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重“倒掛”。

劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào)，不要單獨(dú)看成都一個(gè)城市或某一個(gè)樓盤(pán)的問(wèn)題，這樣有失偏頗，而放在本輪樓市行情的大背景和整個(gè)西部城市樓市的大環(huán)境來(lái)看更準(zhǔn)確和公平。最終，這些價(jià)差“倒掛”的問(wèn)題累積到2018年的五月，又產(chǎn)生了另一個(gè)樓市的分水嶺。

2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的限制很大，而之后出現(xiàn)的成都二手房?jī)r(jià)格的下跌，可以看作是政策和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果，畢竟?jié)q高了下跌一些也正常?？梢悦黠@感覺(jué)，2018年5月之后成都新房的限價(jià)政策出現(xiàn)了調(diào)整，變得更為靈活，也就是說(shuō)和拿地價(jià)格有了更靈活的聯(lián)系，對(duì)高價(jià)地的限價(jià)就更松一些。

中介推波助瀾行業(yè)需加強(qiáng)自律

劉璐對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，2018年5月后半段起，成都樓市開(kāi)始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價(jià)和新房由于限價(jià)變靈活導(dǎo)致的上升，使得之前的價(jià)差“價(jià)差倒掛”越來(lái)越小，在一些區(qū)域甚至消失了。

隨著新舊房?jī)r(jià)沒(méi)有了明顯的價(jià)差，那些投機(jī)性購(gòu)房的群體逐漸消失，隨后新房搖號(hào)100%中簽率的樓盤(pán)也越來(lái)越多。劉璐認(rèn)為，“5.15”新政以來(lái)的這一年，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化，直觀感受就是樓市更“正常”了。其實(shí)，成都樓市出現(xiàn)的問(wèn)題其他城市也都有，但過(guò)早開(kāi)始調(diào)控（對(duì)比西安和重慶等城市）的“板子”打在了成都身上，成都業(yè)內(nèi)也應(yīng)該吸取這個(gè)教訓(xùn)。

針對(duì)仁恒濱河灣的火爆搶購(gòu)，劉璐表示，這兩個(gè)樓盤(pán)的事情有點(diǎn)特殊，相關(guān)樓盤(pán)隨處區(qū)域供地較早，基本上是十年前出讓的土地。這個(gè)區(qū)域（指攀成鋼）的平均拿地樓面地價(jià)估計(jì)是4000元/㎡~5000元/㎡，當(dāng)時(shí)該區(qū)域最貴的樓面地價(jià)在7600元/㎡。所以，如果按照和樓面地價(jià)掛鉤來(lái)制定限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域項(xiàng)目的定價(jià)就不會(huì)太高，價(jià)差會(huì)吸引投機(jī)，這其實(shí)也很正常，華潤(rùn)悅璽也有類(lèi)似的情況。

但劉璐提醒，畢竟這種拿地很早的項(xiàng)目并不是很多了，當(dāng)前成都在售新房項(xiàng)目的主力可能還是2016年及以后拿地的項(xiàng)目。實(shí)際上，這些項(xiàng)目隨著當(dāng)前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”，新舊房?jī)r(jià)差銳減，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房群體沒(méi)有足夠的吸引力。所以，成都大多數(shù)樓盤(pán)應(yīng)該是高中簽率，并成為未來(lái)成都新房市場(chǎng)的常態(tài)。

這樣的案例也進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)前我國(guó)樓市的分化進(jìn)一步加大，不僅在不同的城市之間樓市的走勢(shì)分化加大，甚至再同一個(gè)城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市的分化也日益增大。劉璐覺(jué)得，成都樓市分化加大是客觀事實(shí)，而這次暴露出的一些問(wèn)題也值得警惕。

劉璐也注意到，網(wǎng)上流傳一些中介準(zhǔn)備集資炒房的問(wèn)題，這非常值得關(guān)注。特別是中介行業(yè)，這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國(guó)焦點(diǎn)，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾。但其實(shí)，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系；樓市好，中介的生意才會(huì)好，樓市“挨板子”那中介的日子也不好過(guò)。

部分中介行業(yè)的浮夸宣傳、過(guò)度炒作，導(dǎo)致成都樓市陷入后來(lái)的不利局面。一個(gè)很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問(wèn)題，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問(wèn)題。劉璐強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜，這影響包括購(gòu)房者在內(nèi)的每一個(gè)人的切身利益。

2018年以來(lái)，成都已披露多宗房企和中介違規(guī)違法行為，并對(duì)相關(guān)涉事單位和人員進(jìn)行處罰。

近期，成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)外表示，成都將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。