中國轉(zhuǎn)戰(zhàn)泰國買房是怎么回事？中國買家為什么轉(zhuǎn)戰(zhàn)泰國買房原因分析（2）

90后買家尋覓度假屋

事實(shí)上，2010年之前，整個(gè)泰國幾乎沒有中國購房者的身影，而近幾年，當(dāng)?shù)刂袊I房者的數(shù)量幾乎呈“爆炸式”增長(zhǎng)。

“之前泰國房產(chǎn)的主要買家來自日本、韓國、俄羅斯。泰國自2013年對(duì)中國游客開放落地簽，很多中國游客開始在泰國進(jìn)行深度游，更多地了解當(dāng)?shù)氐纳?，與當(dāng)?shù)厝私煌瑥亩a(chǎn)生在當(dāng)?shù)刭I房的念頭。很多俄羅斯買家當(dāng)時(shí)在芭提雅低價(jià)甩賣了一些房子，出現(xiàn)了第一波中國買家涌入的熱潮。”她說道。

郭浩杰2007年已經(jīng)移居曼谷，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展自己的事業(yè)，并且舉家移居泰國。在她看來，泰國當(dāng)?shù)鼐用翊蠖夹叛龇鸾蹋瑢?duì)外國人比較包容、開放，“他們認(rèn)為有錢人是前世的福報(bào)，而并沒有所謂的‘仇富’心理，而且對(duì)于絕大多數(shù)本地人而言，他們只要努力工作，實(shí)現(xiàn)置業(yè)并不困難。”

90后的小琪（化名）在去年的一次泰國之旅后，便下定決心要在當(dāng)?shù)刭徺I一個(gè)度假屋。“我想要一個(gè)早上起來可以鍛煉，晚上回來可以去游泳，氛圍寧靜的地方。曼谷房?jī)r(jià)合理，還能有租金回報(bào)。”

花了3個(gè)月時(shí)間，小琪終于在BTS沿線Phrom Phong站附近選定了一個(gè)面積30平米的二手房公寓，總價(jià)120萬泰銖。這個(gè)小公寓雖然面積不大，但配套卻絲毫不輸五星級(jí)酒店，泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿房一應(yīng)俱全。

從選房看房到考察周邊環(huán)境、外加試住，到之后的訂房、簽約，她前后共飛了四次泰國。小琪終于過上了理想中的“不用為了房子而奔波的生活”，“我現(xiàn)在隔一段時(shí)間就飛過去休個(gè)小假期，不住的時(shí)候就把房子交給當(dāng)?shù)氐闹薪樽鞫套?。這里除了生活十分便利，還有豐富的美食，豐儉由人”。

數(shù)據(jù)顯示，過去12個(gè)月，泰銖兌人民幣的匯率上升了9.9%，但由于價(jià)格下跌所產(chǎn)生的緩沖作用，匯率增長(zhǎng)似乎并未減退中國買家的入市熱情。

機(jī)構(gòu)預(yù)警曼谷樓市降溫

作為國際大都會(huì)，曼谷1100萬長(zhǎng)住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對(duì)曼谷趨之若鶩。根據(jù)世邦魏理仕今年4月發(fā)布的2019年全球生活報(bào)告顯示，在曼谷購買一杯咖啡的價(jià)格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳飽餐一頓只需花費(fèi)26美元，高檔住宅的價(jià)格約為45.5萬美元，過去10年每年的房?jī)r(jià)漲幅為3.2%。

郭浩杰表示，目前曼谷樓市外國買家的占比約為30%。數(shù)據(jù)顯示，今年曼谷地區(qū)的海外外派人員數(shù)量首次突破9萬大關(guān)，同比增加2.8%。其中，日本外派人員的數(shù)量達(dá)到3.4萬人，占比約19%，位居首位；中國外派人員的數(shù)量則達(dá)到2.7萬人左右。這些外派人員最鐘情的居住區(qū)域?yàn)樗乩ひ荩⊿ukhumvit ）。

由于近年來公寓供應(yīng)不斷增加，多個(gè)不同機(jī)構(gòu)均發(fā)出警示，認(rèn)為曼谷樓市將出現(xiàn)一定程度的降溫。根據(jù)萊坊（Knight Frank）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年曼谷新增公寓供應(yīng)量創(chuàng)下10年來的新高，共計(jì)約65000套，較2017年增長(zhǎng)11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計(jì)供應(yīng)量已達(dá)到約50萬套。

世邦魏理仕（CBRE）則預(yù)測(cè)，今年第二季度，曼谷正在興建中的公寓達(dá)到3.35萬套，環(huán)比增加10%，同比則上升10.3%。

該機(jī)構(gòu)表示，由于供應(yīng)不斷增加，曼谷房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所放緩。雖然曼谷市中心地價(jià)上升及黃金地段的永久業(yè)權(quán)土地稀缺，土地競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，但由于政府推出樓市新政，以及2020年新曼谷城市計(jì)劃開始，不少地產(chǎn)開發(fā)商要重新評(píng)估情況，銷售活動(dòng)也明顯減慢。

根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告顯示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建設(shè)中的高端公寓樓的售價(jià)已經(jīng)下調(diào)至每平米26.7萬泰銖，同比下跌2.3%，并指出部分開發(fā)商甚至對(duì)完工的樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，然而，由于土地價(jià)格堅(jiān)挺，整體曼谷市中心地段的住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)。

開發(fā)商降價(jià)促銷

今年4月起，泰國政府進(jìn)一步收緊按揭貸款，如果首套房售價(jià)超過1000萬泰銖，或房屋估值超過1000萬泰銖，按揭成數(shù)限制由以往的90%降低至80%；2套房最高只可貸80%；兩套以上或更多的買家，最高貸款上限僅為70%。同時(shí)，泰國銀行將貸款利率由1.5%上調(diào)至1.75%。此舉無疑將抑制本地買家以及部分投資需求。

郭浩杰指出，由于泰國政府今年提高按揭貸款利率、首付成數(shù)等新政，在新政正式實(shí)施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國本土買家房產(chǎn)交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達(dá)全年最高，僅大曼谷地區(qū)就售出5.6萬套，成交額同比增長(zhǎng)將近40%。今年上半年，泰國大型開發(fā)商的策略主要是去庫存，同時(shí)推遲新項(xiàng)目的開盤。

“今年第二、三季度，本地購買力暫時(shí)低迷。這意味著此時(shí)是買方市場(chǎng)，有充分議價(jià)權(quán)，而開發(fā)商為了清貨也愿意給出優(yōu)惠，是海外買家入市的好時(shí)機(jī)。泰國政府每4年調(diào)整一次土地價(jià)格，加上新土地稅法將于2020年1月1日起實(shí)施，將對(duì)不開發(fā)/利用的土地征收空置稅，所以預(yù)計(jì)2020年全泰國地價(jià)會(huì)同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運(yùn)沿線的地價(jià)更將呈直線上升趨勢(shì)。”她表示。

今年8月中，泰國最大的上市房地產(chǎn)商Pruksa Holding表示，自泰國政府4月1日推出一系列新政以來，泰國樓市出現(xiàn)明顯放緩的跡象，因此公司宣布今年推出的新項(xiàng)目將由55個(gè)減少至40個(gè)。

根據(jù)Pruksa Holding的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前三季度，大曼谷地區(qū)的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖，其中公寓市場(chǎng)的整體規(guī)模則同比大跌28%至1600億泰銖，成交量則同比減少22%至4.25萬套。

“受到限貸和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等負(fù)面因素的影響，今年各大房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)一定的業(yè)績(jī)倒退，我們公司今年本來要推三個(gè)新的公寓項(xiàng)目，全部推遲到明年再開盤。”郭浩杰坦言。