漳州市完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系 激發(fā)市場(chǎng)活力

5月8日，漳州在全省率先出臺(tái)“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的家庭住房“以舊換新”政策，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，激發(fā)市場(chǎng)活力。那么，住房“以舊換新”應(yīng)該如何換？“舊房”的價(jià)格要怎么確定？新房的房源都有哪些、要如何鎖定意向房源？針對(duì)市民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，本報(bào)記者第一時(shí)間走訪市住建局、運(yùn)營(yíng)國(guó)企及市民，對(duì)《漳州市區(qū)家庭住房“以舊換新”實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施方案》）進(jìn)行深度解讀。

何為“以舊換新”？

根據(jù)《實(shí)施方案》，“以舊換新”是指在規(guī)定的時(shí)限和區(qū)域范圍內(nèi)的存量住房產(chǎn)權(quán)人，通過(guò)漳州市“以舊換新”平臺(tái)售出存量住房后，由本人、配偶或子女在薌城區(qū)、龍文區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)入新建商品住房的市場(chǎng)行為。簡(jiǎn)而言之，就是用賣(mài)“舊房”的錢(qián)買(mǎi)新房。

“鼓勵(lì)‘賣(mài)舊’的出發(fā)點(diǎn)，是多渠道籌集保障性住房房源。”市住建局總工程師沈振德告訴記者，由于現(xiàn)有公租房房源有限，無(wú)法滿足實(shí)際需求，已有不少審核通過(guò)家庭在輪候等待安排。如何“擴(kuò)源”？通過(guò)國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)一部分二手住房、豐富保障性租賃住房供應(yīng)成為破題之舉。

根據(jù)《實(shí)施方案》，由漳龍集團(tuán)有限公司下屬的漳州安居智家住房開(kāi)發(fā)有限公司、漳州城投集團(tuán)有限公司下屬的漳州城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為運(yùn)營(yíng)主體聯(lián)合搭建“以舊換新”平臺(tái)。市民通過(guò)平臺(tái)申請(qǐng)“以舊換新”并和這兩家國(guó)企簽訂“舊房”《預(yù)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》后，由平臺(tái)合作的中介機(jī)構(gòu)提供“優(yōu)先賣(mài)”等服務(wù)。預(yù)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，如“舊房”未能順利售出，則由運(yùn)營(yíng)主體按評(píng)估價(jià)格90%購(gòu)買(mǎi)，作為“保租房”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，供“公租房”輪候?qū)ο蠛托率忻?、青年人等無(wú)房市民申請(qǐng)承租。

“安居智家從2022年9月起就開(kāi)始負(fù)責(zé)漳州市區(qū)保障房的運(yùn)營(yíng)管理，此次作為運(yùn)營(yíng)主體參與‘以舊換新’新政實(shí)施，我們深感責(zé)任重大。”“以舊換新”工作專班相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，本次收購(gòu)的“舊房”房源范圍以勝利路為界，在新政規(guī)定區(qū)域內(nèi)勝利路以北的存量住房由漳州安居智家住房開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)，勝利路以南的存量住房由漳州城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司購(gòu)買(mǎi)。實(shí)施期內(nèi)，若一家公司先購(gòu)買(mǎi)滿500套，則由另一家公司承接相關(guān)業(yè)務(wù)，直至總購(gòu)買(mǎi)套數(shù)滿1000套。

根據(jù)《實(shí)施方案》，市民可將售賣(mài)“舊房”后得到的資金用于購(gòu)置新房，這就打通了一、二手住房的聯(lián)通鏈條，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近期準(zhǔn)備換房的市民侯達(dá)明告訴記者，二胎出生后家人打算換套大點(diǎn)的房子，但位于新浦路的老房子賣(mài)得慢，本在發(fā)愁不夠資金買(mǎi)新房，現(xiàn)在“以舊換新”新政出臺(tái)，不僅有中介幫著賣(mài)房，“舊房”出售還有國(guó)企購(gòu)買(mǎi)，這就使得換房的確定性和可行性大幅增加。

“2023年1-12月中心城區(qū)共受理二手住房購(gòu)房補(bǔ)貼9698件，但‘賣(mài)舊買(mǎi)新’購(gòu)房補(bǔ)貼僅478件，這說(shuō)明絕大多數(shù)居民出售二手住房后未購(gòu)新房，市場(chǎng)持幣觀望氛圍濃烈。”在市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科科長(zhǎng)郭宇寧看來(lái)，目前漳州市商品住房市場(chǎng)“賣(mài)一買(mǎi)一”改善置換需求增多，實(shí)施“以舊換新”能讓市民更實(shí)惠、更有保障地選擇更有品質(zhì)的新房項(xiàng)目，發(fā)揮一、二手房市場(chǎng)梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，通過(guò)“以小換大”“以舊換新”有效釋放存量改善性需求，滿足新增剛性需求，激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)漳州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

“以舊換新”需滿足什么條件？

“以舊換新”的“舊房”需滿足什么條件？

根據(jù)《實(shí)施方案》，漳州市申請(qǐng)“以舊換新”的“舊房”需在九龍大道以西、北江濱路以北、金峰路以東、北環(huán)城路以南的區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)面積不得大于70平方米且權(quán)屬清晰，在2009年12月31日（含）前完成竣工驗(yàn)收備案并已辦理房屋所有權(quán)證、土地使用證等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房屋結(jié)構(gòu)屬于磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)（不含房屋結(jié)構(gòu)安全性等級(jí)為C級(jí)或D級(jí)的存量住房），住房評(píng)估單價(jià)不高于9000元/平方米。

2009年12月31日（含）前完成竣工驗(yàn)收備案的“舊房”，實(shí)際房齡為近15年及以上。為何對(duì)舊房“年齡”設(shè)置得如此精確？“因?yàn)樵谇捌诙噍喪姓{(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)房齡15年以上的老房子很難申請(qǐng)到商業(yè)銀行按揭貸款，特別是現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)掛牌量大、供大于求，這就讓‘老房難賣(mài)’的局面愈發(fā)雪上加霜。”市住建局總工程師沈振德告訴記者，此次新政針對(duì)這一痛點(diǎn)設(shè)置“房齡”，由國(guó)企購(gòu)入這些難賣(mài)的老房，經(jīng)過(guò)重新整修后作為保障性房源提供給無(wú)房居民使用，讓老房煥發(fā)新生。

為何要將“舊房”面積設(shè)置為不大于70平方米？沈振德表示，“買(mǎi)舊”“租舊”的人群多為收入較低群體或是外來(lái)定居漳州的新市民、剛就業(yè)的無(wú)房青年人等，房源面積小需支付的租金總額就少，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也就相應(yīng)降低，可以從側(cè)面助力剛需人群圓住房夢(mèng)。

“新房”的房源又有哪些？

《實(shí)施方案》明確，市民可購(gòu)買(mǎi)漳州市薌城區(qū)、龍文區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房（一手房）。運(yùn)營(yíng)主體按公開(kāi)自愿原則征集房源、建立房源庫(kù)并進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。若入庫(kù)的新建商品住房房源已接受預(yù)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)公布并在漳州市房屋租售一體化平臺(tái)中完成“房源已預(yù)售”設(shè)置，運(yùn)營(yíng)主體需動(dòng)態(tài)更新房源狀況并及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。此外，運(yùn)營(yíng)主體對(duì)通過(guò)“以舊換新”售出存量住房、購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的情況應(yīng)及時(shí)統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息。

需要特別注意的是，“以舊換新”的“舊房”“新房”均為“住房”，店面、廠房等非住宅類型房屋均不在此列。

“賣(mài)舊”后如何申請(qǐng)“買(mǎi)新”？

根據(jù)《實(shí)施方案》，市民辦理“以舊換新”需要經(jīng)過(guò)提出換房申請(qǐng)、委托中介服務(wù)、選擇意向房源、辦理購(gòu)買(mǎi)手續(xù)等流程。

賣(mài)出“舊房”后，如果市民選擇的是“以舊換新”平臺(tái)合作房企納入房源庫(kù)的房屋，則在選定新房后與房企簽訂認(rèn)購(gòu)意向合同、支付定金；房企提供“放心買(mǎi)”服務(wù)，最長(zhǎng)為市民鎖定該意向房源60天（以《預(yù)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》簽訂之日起計(jì)算）。

如果市民選購(gòu)的新房房源為平臺(tái)房源庫(kù)以外的商品住房，則需自行與房企約定成交價(jià)格、房源鎖定、定金、購(gòu)房款支付以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。

同時(shí)《實(shí)施方案》明確，“舊房”買(mǎi)賣(mài)雙方若是通過(guò)“以舊換新”平臺(tái)中介掛牌完成交易，則按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取中介服務(wù)費(fèi)用，中介服務(wù)費(fèi)由買(mǎi)賣(mài)雙方按約定共同支付；“舊房”若是通過(guò)“以舊換新”平臺(tái)由國(guó)企購(gòu)買(mǎi)，則不收取中介服務(wù)費(fèi)用。

“成功入駐平臺(tái)的房企將其在市區(qū)在售樓盤(pán)房源納入平臺(tái)房源庫(kù)后，還必須按‘一房一價(jià)’原則把每一套都設(shè)置最高價(jià)，這個(gè)價(jià)格不得高于房屋預(yù)（現(xiàn)）售備案價(jià)，且最高控制價(jià)的均價(jià)不高于該項(xiàng)目住宅近6個(gè)月的成交均價(jià)，這可比大家自行購(gòu)買(mǎi)新房要?jiǎng)澦愕枚唷?rdquo;漳州城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)新政，運(yùn)營(yíng)主體購(gòu)買(mǎi)“舊房”作為“保租房”后，會(huì)優(yōu)先供給“公租房”輪候?qū)ο笊暾?qǐng)承租，輪候?qū)ο蟪凶夂筮€可按規(guī)定申領(lǐng)“公租房”租賃補(bǔ)貼，享受“以舊換新”服務(wù)帶來(lái)的福利。（記者 蔡柳楠 通訊員 李友力）