永定法院成功調(diào)解17起退房群體性案件

“房子要到了，還收到了開發(fā)商的違約款，這得多虧了童庭長(zhǎng)！”永定區(qū)法院近期運(yùn)用多元調(diào)解機(jī)制成功化解了17起以同一房地產(chǎn)開發(fā)商為被告的商品房預(yù)售合同糾紛案件，永定的吳先生即是其中一名受益者，13日，當(dāng)他手中拿著署著自己名字的房產(chǎn)證時(shí)，心里別提有多樂呵。

2014年1月，盧先生向房產(chǎn)開發(fā)商在永定城區(qū)中心地段購(gòu)買了一套房，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，并約定了交房日期和違約責(zé)任等事項(xiàng)，盧先生還一次性交清了購(gòu)房款89萬元。但到了交房期限，仍不見開發(fā)商交房，經(jīng)過多次催促無果后，盧先生要求退房并退回已付的購(gòu)房款，無奈遭到拒絕。同年10月27日，盧先生一怒之下將開發(fā)商告上法庭。

無獨(dú)有偶，自盧先生起訴后的半個(gè)月時(shí)間里，又陸續(xù)有16個(gè)購(gòu)房業(yè)主向永定法院起訴該開發(fā)商，堅(jiān)決要求退房。

承辦這17起退房系列案件的民一庭庭長(zhǎng)童秉湘意識(shí)到，若簡(jiǎn)單判決解除合同，將可能導(dǎo)致開發(fā)商因無力返還購(gòu)房者巨額購(gòu)房款而中止房地產(chǎn)項(xiàng)目外逃，那購(gòu)房戶領(lǐng)到的判決書也難以執(zhí)行，必然引發(fā)群體性信訪事件。因此，不能就案辦案，要做好雙方的調(diào)解工作。

通過梳理、分析案情，童秉湘認(rèn)為案件并非無調(diào)解可能，“開發(fā)商房產(chǎn)項(xiàng)目已基本建好，但因客觀原因一直無法驗(yàn)收，而大部分購(gòu)房戶購(gòu)房的目的是為了小孩能進(jìn)入城區(qū)學(xué)校讀書，所購(gòu)的房屋能滿足他們的要求。”他分析道。

可面對(duì)情緒激動(dòng)的購(gòu)房戶，如何調(diào)解？童秉湘給出了他的調(diào)解之法：多元調(diào)解、各個(gè)突破。

充分發(fā)揮社會(huì)矛盾糾紛“大調(diào)解”機(jī)制，尋求多方協(xié)助。及時(shí)向院領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)案情，并向區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)委政法委上報(bào)呈閱件，該區(qū)區(qū)長(zhǎng)及區(qū)委政法委書記對(duì)此高度重視，均作出批示，要求加大案件調(diào)解力度。加強(qiáng)與各購(gòu)房戶所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村居調(diào)解組織聯(lián)絡(luò)，形成區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村居三級(jí)聯(lián)動(dòng)格局，共同做好調(diào)解工作。

積極走訪聯(lián)絡(luò)，向雙方嚴(yán)明利害關(guān)系，逐一進(jìn)行調(diào)解。向購(gòu)房戶指出解除購(gòu)房合同后對(duì)其將產(chǎn)生的不利后果，并設(shè)身處地從購(gòu)房戶角度出發(fā)，制定調(diào)解方案。向開發(fā)商嚴(yán)明不履行合同的嚴(yán)重性，并指出其應(yīng)當(dāng)明確向購(gòu)房戶承諾會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，根據(jù)案件所在片區(qū)，對(duì)系列案件進(jìn)行分類，以各購(gòu)房戶的特點(diǎn)為突破口，從他們的老鄉(xiāng)、同事等社會(huì)關(guān)系著手，終于促使5名購(gòu)房戶同意在開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任后接收商品房，并向法院撤回了起訴。

隨著5名購(gòu)房戶的撤訴，另外10名購(gòu)房戶在法官的努力下也接受了調(diào)解方案，陸續(xù)撤回了起訴。只有2名未交清購(gòu)房款的購(gòu)房戶堅(jiān)決不撤訴，而根據(jù)先履行義務(wù)原則，因他們未履行購(gòu)房戶應(yīng)履行義務(wù)，最終被判決駁回訴訟請(qǐng)求。這2個(gè)案件判決后，承辦法官繼續(xù)與開發(fā)商尋求解決方案，其中1戶接受了調(diào)解方案，另1個(gè)上訴的購(gòu)房戶也在二審期間得到調(diào)解。至此，關(guān)于該開發(fā)商的17名購(gòu)房戶要求退房的群體性案件全部得以圓滿解決。