一二線城市地價(jià)上漲快 上市房企收縮拿地規(guī)模

上半年，一二線土地市場(chǎng)持續(xù)瘋狂，高價(jià)地頻出，地價(jià)上漲迅速，面粉貴過面包的現(xiàn)象成為常態(tài)。在此局面下，上市房企普遍收縮招拍掛市場(chǎng)的拿地規(guī)模。

中原地產(chǎn)研究中心針對(duì)135家房地產(chǎn)上市企業(yè)半年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，35家企業(yè)2016年上半年的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為5695.3億人民幣，相比2015年同期的4118.4億漲幅達(dá)到37.11%。從平均利潤(rùn)率看，剔除部分停牌企業(yè)等因素，其余120家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)上市企業(yè)銷售額雖然創(chuàng)下新高，但是土地成本增幅達(dá)到空前地步。僅僅以5月份為例，當(dāng)月房?jī)r(jià)上漲較快的廈門、合肥、南京等城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)漲幅為20-25%，但地價(jià)同比平均漲幅全面超過100%，地價(jià)的漲幅達(dá)到了房?jī)r(jià)4倍左右。

前5月由于高價(jià)地頻出，搶地最積極的房企合計(jì)拿地金額為3887億元，平均拿地成本為6283元每平方米。而2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平方米。前5月企業(yè)拿地平均成本增加幅度高達(dá)48.4%，這一數(shù)字在7月底繼續(xù)上升至51.8%。

上半年，房企土地成本明顯上漲，進(jìn)一步影響了企業(yè)利潤(rùn)率。平安證券研報(bào)指出，中長(zhǎng)期來看，由于地價(jià)上漲幅度大于房?jī)r(jià)上漲幅度，疊加人力成本上升，開發(fā)商結(jié)算毛利率仍面臨下調(diào)壓力。為應(yīng)對(duì)毛利率下滑，開發(fā)商一方面著力控制內(nèi)部費(fèi)用，另一方面積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)以改善利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。

值得一提的是，房企普遍認(rèn)為當(dāng)前一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)失去理性，因此傾向于采取更為謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

記者了解到，由于拿地成本增加，金地集團(tuán)上半年明顯減少拿地規(guī)模。上半年，金地分別在杭州、蘇州、東莞、上海等城市共獲得5宗土地，總投資額約108億元，新增約34.9萬平方米的土地儲(chǔ)備。2015年全年，金地共獲得33宗土地，總投資額297億元，權(quán)益投資額113億元，獲得土地儲(chǔ)備447萬平方米。

無獨(dú)有偶，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌上半年明確表示暫停在一級(jí)市場(chǎng)上拍地。他認(rèn)為，當(dāng)前上海、南京等土地市場(chǎng)已經(jīng)脫離理性，普遍出現(xiàn)的高價(jià)地正在集聚后期風(fēng)險(xiǎn)。

8月30日，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年并購(gòu)項(xiàng)目占比約為2/3，公司在土地市場(chǎng)拿地的原則首先是風(fēng)險(xiǎn)管控，由于公司定位于深耕一二線城市的高端項(xiàng)目，但是這些城市地價(jià)正在持續(xù)走高，所以目前收、并購(gòu)仍是公司主要目標(biāo)。

8月21日，萬科董秘朱旭表示，在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬科沒有拿下一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，也沒有拿下一個(gè)面粉貴過面包的地王項(xiàng)目。

8月下旬，上海市連續(xù)發(fā)布三個(gè)土地出讓中止公告，對(duì)涉及的4宗住宅用地“中止出讓”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，持續(xù)高漲的土地市場(chǎng)有望在下半年進(jìn)入降溫通道。