澳大利亞樓市觸底兩年來(lái)首現(xiàn)反彈 華人買家需求仍然在

原標(biāo)題：澳大利亞樓市觸底 兩年來(lái)首現(xiàn)反彈 加拿大等樓市依然低迷 外國(guó)買家加速撤離

特約撰稿朱麗娜香港報(bào)道

觀望近兩個(gè)月后，上周，家在上海的陳浩（化名）簽了澳大利亞布里斯班一套兩房公寓的購(gòu)房合同，150萬(wàn)澳元全款付清。

類似陳浩這樣的買家估計(jì)不少。“根據(jù)居外網(wǎng)接收到的中國(guó)買家對(duì)澳大利亞房產(chǎn)的咨詢，今年第一季度，中國(guó)買家的需求同比增長(zhǎng)了40%。第二季度比去年同期增長(zhǎng)了60.7%。去年第四季度，中國(guó)買家的需求增長(zhǎng)了54%，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)一直延續(xù)至今。”居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣表示。

持續(xù)疲弱的澳大利亞樓市近來(lái)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。澳大利亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，悉尼、墨爾本的房?jī)r(jià)指數(shù)今年6月分別環(huán)比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來(lái)樓價(jià)創(chuàng)歷史新高以來(lái)首次出現(xiàn)反彈。

羅雪欣坦言，最近幾個(gè)季度的緩慢復(fù)蘇可能預(yù)示著中國(guó)買家在澳住宅投資即將迎來(lái)曙光，“過(guò)去15個(gè)月的變化趨勢(shì)表明，中國(guó)買家的購(gòu)房量即將回到較高的水平。當(dāng)過(guò)剩的庫(kù)存被吸收完畢，買家也受低價(jià)吸引而重返市場(chǎng)時(shí)，我們預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)房者的看法也會(huì)轉(zhuǎn)向樂(lè)觀。中國(guó)買家會(huì)傾向于買漲不買跌。”

“如果是考慮自住或者出租的話，現(xiàn)在可以開(kāi)始認(rèn)真考慮并且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現(xiàn)在的漲幅肯定是虧錢的，而且房?jī)r(jià)可能短期不會(huì)再出現(xiàn)前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳大利亞從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人士向本報(bào)記者坦言。

曾經(jīng)落入低谷

此前，在澳大利亞審慎監(jiān)理署（APRA）于 2014年收緊銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始持續(xù)降溫。澳大利亞房?jī)r(jià)自2017年年中開(kāi)始下跌，迄今的跌幅創(chuàng)下2008年全球金融危機(jī)以來(lái)之最。CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)澳大利亞的房?jī)r(jià)在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過(guò)去一年分別下降了9.9%和9.2%。

一直以來(lái)，海外買家尤其是中國(guó)買家對(duì)于悉尼樓市的興衰十分重要。根據(jù)外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）的最新報(bào)告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財(cái)年向海外投資者批出的住宅許可數(shù)量，相比2016財(cái)年高峰時(shí)期銳減了80%。據(jù)悉，所有海外買家在澳大利亞買房必須獲得FIRB的批準(zhǔn)。

不過(guò)，今年5月18日，澳大利亞大選出現(xiàn)驚天逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)任總理莫里森爆冷連任。莫里森在競(jìng)選中承諾多項(xiàng)措施來(lái)刺激樓市。自由黨連任后將首次置業(yè)者的首付比例由20%銳減至5%，而且購(gòu)房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險(xiǎn)，新計(jì)劃產(chǎn)生的差額部分以及保險(xiǎn)費(fèi)用都將由政府的國(guó)家住房金融投資公司提供。新措施將于明年1月1日起開(kāi)始實(shí)施，首次置業(yè)貸款首付計(jì)劃將主要針對(duì)年收入不超過(guò)12.5萬(wàn)澳元的首次置業(yè)者或者家庭總收入不超過(guò)20萬(wàn)澳元的首次置業(yè)夫婦。

與此同時(shí)，中國(guó)買家的需求仍在?；使诜康禺a(chǎn)集團(tuán)（Crown Group Holdings）的全球資本首席執(zhí)行官兼銷售總監(jiān)Prisca Edwards近日的中國(guó)之行讓她大為振奮，“一個(gè)位于悉尼的三房單位，售價(jià)接近200萬(wàn)澳元，一位中國(guó)客戶在兩天內(nèi)拍板簽約。”她說(shuō)。

作為澳大利亞本土主打高級(jí)住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)商，每年Edwards都會(huì)去中國(guó)的北京、上海與潛在的客戶見(jiàn)面，了解他們對(duì)于購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)的最新需求。然而，這次在中國(guó)合作伙伴的極力推薦下，她還去了數(shù)個(gè)二三線城市，包括青島、重慶、廈門(mén)。

“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國(guó)投資者，對(duì)于澳大利亞的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我的想象。他們很多人在澳大利亞購(gòu)房都是為了子女的教育，或者將來(lái)退休養(yǎng)老做準(zhǔn)備，澳大利亞的氣候宜人，而且距離中國(guó)很近，與中國(guó)僅有3個(gè)小時(shí)的時(shí)差。”Edwards向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言。

根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2019年最受中國(guó)購(gòu)房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯。 中國(guó)買家購(gòu)房意向增長(zhǎng)最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

鐵魚(yú)置業(yè)中國(guó)區(qū)CEO徐明向最近也一直在中國(guó)不同城市之間奔波，從6月底到7月中旬他的行程特別緊湊，安排了6場(chǎng)澳大利亞樓市的推介會(huì)。“我發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)買家依然踴躍，需求依然存在。只是他們現(xiàn)在更關(guān)心的是（房地產(chǎn)）公司的實(shí)力、品牌，項(xiàng)目質(zhì)量，售后服務(wù)，包括貸款產(chǎn)品、交房協(xié)租等一站式服務(wù)來(lái)解決他們的購(gòu)房需求。”

“目前中國(guó)買家在澳大利亞投資買房的價(jià)位大部分在400萬(wàn)-600萬(wàn)元人民幣，以低密度高品質(zhì)的公寓和聯(lián)排別墅為主。目前整個(gè)澳大利亞房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

不過(guò)，根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報(bào)告顯示，大悉尼地區(qū)的住宅空置率達(dá)到3.2%，仍然超過(guò)均衡市場(chǎng)3%的水平，這對(duì)未來(lái)租金可能會(huì)造成一定的下行壓力。目前，該地區(qū)公寓、獨(dú)立屋的租金回報(bào)率分別為3.7%、3%。

徐明本人在澳大利亞定居超過(guò)30年，親身經(jīng)歷了澳大利亞樓市的跌宕起伏。在他看來(lái)，中國(guó)買家進(jìn)入澳大利亞樓市可分為三個(gè)不同階段。

“2008年到2012年左右，大部分來(lái)澳大利亞買房的中國(guó)人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國(guó)投資者開(kāi)始全球資產(chǎn)配置。第三階段則是2017年以后至今，主要是一些高凈值客戶，他們青睞一些政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、制度透明的國(guó)家作為投資目的地。”徐明表示。

最近各項(xiàng)利好因素疊加

“我認(rèn)為澳大利亞的樓市已經(jīng)度過(guò)了最艱難的時(shí)刻。以悉尼為例，自3月以來(lái)，尤其是大選以后，我們的客戶咨詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計(jì)成交金額超過(guò)3200萬(wàn)澳元。政府放寬房貸政策，央行連續(xù)降息、供應(yīng)短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。

據(jù)本報(bào)記者了解，皇冠集團(tuán)目前在悉尼核心CBD、悉尼內(nèi)城區(qū)Green Square、布里斯班West End、墨爾本擁有多個(gè)高端住宅項(xiàng)目。Edwards透露，目前皇冠開(kāi)發(fā)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中，買家有一半以上是華裔，其中來(lái)自中國(guó)的約占15%-20%。

“目前，澳大利亞樓市可謂已接近谷底。近期房?jī)r(jià)下跌有所緩和，同時(shí)消費(fèi)者傾向表明家庭買房情緒回暖。換言之，房?jī)r(jià)下跌的幅度可能已經(jīng)開(kāi)始吸引投資者。”法國(guó)外貿(mào)銀行亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾西亞認(rèn)為。

7月2日，澳大利亞央行宣布降息25個(gè)基點(diǎn)之后，隔夜拆款利率降至1%的歷史低位，這已是兩個(gè)月來(lái)的第二次降息舉措。澳大利亞央行總裁洛威暗示指標(biāo)利率可能再降至紀(jì)錄新低。

艾西亞指出，降息之后，澳大利亞的銀行將有更多空間通過(guò)降低融資成本來(lái)壓低房貸利率。隨薪資增長(zhǎng)放緩，預(yù)計(jì)房貸利率的下降將減輕家庭負(fù)擔(dān)，“這在澳大利亞尤其明顯，因其家庭負(fù)債達(dá)歷史新高，達(dá)到薪資的 140%，而且大部分房貸都以浮動(dòng)利率供款。”

從供應(yīng)來(lái)看，Edwards表示，在悉尼政府審批開(kāi)發(fā)申請(qǐng)（Development Application）通常需要耗時(shí)18至24個(gè)月， 截至今年3月的12個(gè)月內(nèi)，墨爾本和悉尼審核通過(guò)的公寓項(xiàng)目分別減少了79%和29.2%。

此外，澳元匯率不斷下挫也是吸引中國(guó)買家入市的一大因素。近年來(lái)，澳大利亞幾個(gè)州已開(kāi)始向外國(guó)買家征收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳大利亞州、南澳大利亞州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對(duì)外國(guó)買家的影響來(lái)看，在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)，澳元兌人民幣的匯率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來(lái)，澳元兌人民幣的匯率下跌了11.1%。

加拿大、美國(guó)樓市繼續(xù)降溫

整體而言，近年來(lái)，由于海外主要國(guó)家針對(duì)外國(guó)投資者陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)打擊措施，中國(guó)買家開(kāi)始逐漸撤離。

由于中美貿(mào)易摩擦持續(xù)，中國(guó)投資者對(duì)于美國(guó)的房地產(chǎn)投資熱情亦開(kāi)始消退。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)人經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（National Association of Realtors ）發(fā)布的年度報(bào)告顯示，去年中國(guó)買家在美國(guó)住宅市場(chǎng)的投資額為304億美元，同比減少4%。

同時(shí)，羅雪欣表示，根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入今年第一季度，中國(guó)買家針對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的詢盤(pán)量同比大幅減少了27.5%，而且過(guò)去5個(gè)季度中，中國(guó)買家的詢盤(pán)量有4個(gè)季度出現(xiàn)下跌。

此前，加拿大溫哥華一直深受中國(guó)購(gòu)房者的青睞。隨后由于房?jī)r(jià)飆升，當(dāng)?shù)卣险{(diào)海外買家附加稅，并出臺(tái)了空置稅，讓溫哥華樓市驟然降溫。根據(jù)Royal LePage發(fā)布的2019年第一季度房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告，大溫哥華地區(qū)的住宅價(jià)格自2012年以來(lái)首次出現(xiàn)同比下跌，期內(nèi)涵蓋所有物業(yè)類型的綜合房?jī)r(jià)回落1.5%至120萬(wàn)加元。

數(shù)年前，聲名大噪的中國(guó)“炒房團(tuán)”一度攪動(dòng)了溫哥華的樓市，全美亞裔房產(chǎn)協(xié)會(huì)溫哥華創(chuàng)會(huì)主席麥文華向本報(bào)記者表示，這些炒房團(tuán)已經(jīng)絕跡很久了。中國(guó)移民大部分2012年來(lái)到溫哥華， “現(xiàn)在市場(chǎng)正在經(jīng)歷10年一次的調(diào)整期，但國(guó)內(nèi)的移民從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這種現(xiàn)象，所以他們會(huì)保持觀望態(tài)度。同時(shí)，加拿大銀行對(duì)外國(guó)買家的貸款政策收緊，也有一定影響。”

Edwards則慨嘆：“幾年前，很多中國(guó)客人只是看樓盤(pán)的平面圖，就一口氣豪爽買下好幾個(gè)單位甚至整層的，這種景象近幾年已經(jīng)難得一見(jiàn)了。中國(guó)客戶越來(lái)越精明，他們?cè)诎拇罄麃嗁I房最關(guān)注的不是價(jià)格，而是地段，比如是否靠近名校、大型醫(yī)院，交通配套等。”