房地產(chǎn)稅出臺，房價會下降嗎？房地產(chǎn)稅立法進程加快

2017全國兩會即將開幕，房地產(chǎn)稅成為熱點議題。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所原所長賈康曾連續(xù)數(shù)年呼吁加快房地產(chǎn)稅立法，并對房地產(chǎn)稅試點地區(qū)持續(xù)關(guān)注。他表示，不要指望房地產(chǎn)稅出臺后房價應(yīng)聲而落，它對房價的影響更多是遏制肆無忌憚的炒作。事實不會像很多人說的那樣，原來買不起房子，有了這個稅我就買得起房子。沒有那么簡單。

全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿則表示，“房地產(chǎn)稅降房價是毫無疑問的。”他提出，房地產(chǎn)稅有兩大功能：

第一個就是解決“房子是用來住的，不是用來炒得”的問題。制定房地產(chǎn)稅法主要是保障居民居住的需求，包括剛性的需求，要抑制住房投資性需求，特別是投機性需求。

第二個就是健全地方主體稅種。“為什么很多地方跟房地產(chǎn)捆得那么緊？就是土地財政依靠土地出讓金。房地產(chǎn)稅可以健全地方主體稅種，為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源，解決長期中央地方財政職權(quán)劃分不均的問題。”

2月23日，在國新辦新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華說，房地產(chǎn)稅的問題是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。

業(yè)內(nèi)人士認為，住建部的表態(tài)說明房地產(chǎn)稅正在加快進行，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響，這也意味著樓市長效調(diào)控機制正在逐步形成。

房地產(chǎn)稅正在加快推進

“有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。”在當日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，陸克華回應(yīng)媒體提出的房地產(chǎn)稅推進工作進展問題時說。

對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，住建部部長陳政高說，現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制的條件。中央經(jīng)濟工作會議不僅確定了房子的定位，同時提出了建立基礎(chǔ)性制度和長效機制的目標、標準、途徑。這為制定基礎(chǔ)性制度和長效機制指明了方向，提供了根本遵循。

陳政高說，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制意義重大。第一，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題。第二，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。第三，有利于實現(xiàn)全體人民住有所居目標的實現(xiàn)。

“盡管2017年房地產(chǎn)市場面臨許多矛盾和問題，面臨許多不確定的因素，但我認為有利條件更多，我們有能力、有辦法來保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。”陳政高說。不論從環(huán)比看，還是從同比看，預計今年一季度房地產(chǎn)價格會繼續(xù)趨于穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，樓市調(diào)控繼續(xù)深入，房地產(chǎn)稅等長效機制的推進在逐漸加速，整體看，未來房地產(chǎn)市場的走勢將逐漸平穩(wěn)。短期看，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預計最近房地產(chǎn)稅的推進速度將加快，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響，房地產(chǎn)調(diào)控越來越趨向長效機制。

張大偉認為，目前的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個新常態(tài)，去庫存依然在持續(xù)中，執(zhí)行房地產(chǎn)稅改革的市場主要集中在部分一二線城市，而從全國來看，整體落地難度較大。此外，市場對房地產(chǎn)稅的影響已經(jīng)有所消化。作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成，目前只有大部分城市已經(jīng)接近完成，全國還在進行過程中，預計房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地的可能性很小。

地方政府有動力推行房地產(chǎn)稅

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市基礎(chǔ)性制度和長效機制并非當下才提及的，其實早在2013年就正式提及綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機制。從目前來看，其實，本屆政府上任以來已經(jīng)在進行各方面的調(diào)整。比如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

張宏偉認為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，對于當前房地產(chǎn)市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海（樓盤）、重慶（樓盤）試點的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。

此外，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后兩年到三年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進的時間點有可能是在2020年之后的兩三年時間里。

而從房地產(chǎn)稅預計正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達到1．1套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。

張宏偉認為，如果房地產(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，防止市場供應(yīng)偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。當然，對于地方政府來講，屆時，房地產(chǎn)稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。