廈門(mén)一對(duì)夫妻鬧離婚引出“借名買(mǎi)房”案 姐夫房子差點(diǎn)“飛”了

原標(biāo)題：廈門(mén)一對(duì)夫妻鬧離婚引出“借名買(mǎi)房”案 姐夫房子差點(diǎn)“飛”了

“借名買(mǎi)房”，房子差點(diǎn)“飛”了！近日，廈門(mén)中院發(fā)布了一起因夫妻離婚引發(fā)的“借名買(mǎi)房”案件。

據(jù)悉，姐夫陳先生之前借用小舅子小劉的名義在廈門(mén)買(mǎi)了一套房子。不料，后來(lái)小劉與妻子鬧離婚，結(jié)果因此引發(fā)一場(chǎng)官司，險(xiǎn)些導(dǎo)致出資購(gòu)房的陳先生“房財(cái)兩空”。

劉太太不認(rèn)可“借名買(mǎi)房”的說(shuō)法，就將出資購(gòu)房的姐夫陳先生等人都告上法庭。劉太太起訴說(shuō)，這套房子登記在丈夫名下，就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該有她的一半。但劉太太的丈夫和被告陳先生等人卻都說(shuō)，這是“借名買(mǎi)房”，雖然房子曾經(jīng)登記在小劉名下，但實(shí)際出錢(qián)購(gòu)房的是陳先生。

對(duì)此，律師提醒說(shuō)，“借名買(mǎi)房”暗藏“賠了房子又折錢(qián)”的風(fēng)險(xiǎn)，一旦遭遇法律糾紛，買(mǎi)房人很可能無(wú)法用法律手段來(lái)維權(quán)。因此，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，應(yīng)當(dāng)盡量避免使用他人名義購(gòu)房。

夫妻鬧離婚，引出一起“借名買(mǎi)房”案

據(jù)悉，原告劉太太今年30多歲，丈夫小劉比她大四歲，兩人結(jié)婚已經(jīng)十多年了。這一次，因雙方鬧離婚，引發(fā)了一起“借名買(mǎi)房”的官司，而出資購(gòu)房的是小劉的二姐夫陳先生。

原來(lái)，早在2010年3月，小劉與開(kāi)發(fā)商就本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并辦理了銀行按揭貸款手續(xù)。據(jù)被告陳先生說(shuō)，這套房子其實(shí)是他出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的，只是他借用了小劉的名字購(gòu)房，并登記在小劉名下。

2012年1月30日，劉太太與小劉出具一份公證《委托書(shū)》，委托陳先生代為辦理前述房產(chǎn)相關(guān)事宜（包括受托人有權(quán)出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)、受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)等）。

當(dāng)日，小劉作為出售方（甲方）與作為購(gòu)買(mǎi)方（乙方）的陳先生簽訂一份《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定甲方小劉同意將其已購(gòu)訟爭(zhēng)房產(chǎn)以總價(jià)共計(jì)77萬(wàn)多元轉(zhuǎn)讓給乙方。在上述《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》甲方欄上，劉太太與小劉均有簽字。

2014年12月10日，小劉取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。隨后，陳先生簽署一份公證《委托書(shū)》，委托妻子代為處分前述房產(chǎn)。

2015年4月13日，小劉作為出售人（賣(mài)方）與作為買(mǎi)受人（買(mǎi)方）的劉大姐就本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)簽訂一份《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房產(chǎn)成交價(jià)785000元。劉二姐作為小劉的代理人在上述合同上簽字。最終，訟爭(zhēng)房產(chǎn)登記到小劉的大姐名下。

不料，就在小劉、陳先生和劉大姐之間進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓期間，小劉家“后院起火”，他和妻子打起了離婚官司！

當(dāng)時(shí)，南安市人民法院立案受理了劉太太與小劉離婚糾紛一案。盡管法院一審判決不準(zhǔn)離婚，但劉太太還是認(rèn)為丈夫轉(zhuǎn)讓給大姐的房子屬于“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。

焦點(diǎn)爭(zhēng)議訟爭(zhēng)房產(chǎn)，究竟應(yīng)該歸誰(shuí)所有？

近日，劉太太為此將劉大姐、劉二姐和二姐夫陳先生一并告上法庭。其丈夫小劉也被列為“案件第三人”。

劉太太起訴認(rèn)為，丈夫小劉與陳先生、劉二姐惡意串通，以超低價(jià)格轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，損害原告利益。

因此，劉太太起訴要求法院判決確認(rèn)劉二姐代理二姐夫與劉大姐于2015年4月13日簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，同時(shí)，她還起訴要求劉大姐歸還房屋，并配合將房屋產(chǎn)權(quán)變更恢復(fù)至小劉名下。

劉太太還說(shuō)，這套房子的評(píng)估價(jià)是180萬(wàn)多元，但丈夫轉(zhuǎn)讓給其大姐的成交價(jià)卻只有78萬(wàn)多元，這明顯是“惡意串通”以超低價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。

經(jīng)審理，思明法院作出一審判決，認(rèn)定訟爭(zhēng)合同無(wú)效。

但是，一審判決后，被告不服，又上訴到廈門(mén)中院。上訴人劉大姐、陳先生、劉二姐共同上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回劉太太的訴求。

他們上訴稱，買(mǎi)受人劉大姐在上訴人陳先生、劉二姐夫婦出具經(jīng)劉太太親署的公證《委托書(shū)》的情況下，按照市政府指導(dǎo)價(jià)（完稅價(jià)）支付交易對(duì)價(jià)，并實(shí)際取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，依法取得了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，雙方簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，雙方并非惡意串通。

小劉向二審法官陳述說(shuō)，他同意上訴人的上訴意見(jiàn)，本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并非惡意串通。

二審審理期間，上訴人還向法官提交了新的證據(jù)，證明陳先生曾不間斷轉(zhuǎn)賬給小劉用于購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的事實(shí)。另外，上訴人還提交了錄音和短信等證據(jù)，證明案涉房屋系陳先生、劉二姐所有，小劉僅系掛名所有權(quán)人，劉太太對(duì)此是知曉并確認(rèn)的。

終審判決“借名買(mǎi)房”，是“代持”并非“共有”

近日，廈門(mén)中院作出終審判決，認(rèn)為因二審中出現(xiàn)新證據(jù)，所以變更原一審判決的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)予以改判。因此，終審判決駁回原告劉太太請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

終審判決認(rèn)為，首先，根據(jù)小劉提供的其與劉太太的通話錄音、短信記錄等證據(jù)看，劉太太親自在通話中確認(rèn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)屬于陳先生、劉二姐所有。

其次，劉太太與小劉共同出具一份公證委托書(shū)，委托陳先生代為辦理前述房產(chǎn)相關(guān)事宜。同時(shí)，劉太太亦在《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中簽字出賣(mài)訟爭(zhēng)房產(chǎn)，表明其已經(jīng)將訟爭(zhēng)房產(chǎn)的處分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給陳先生。

再次，根據(jù)第三人小劉的銀行資金明細(xì)，也可以進(jìn)一步證明訟爭(zhēng)房產(chǎn)系由陳先生、劉二姐夫妻出資購(gòu)買(mǎi)，包括首付款的支付及銀行按揭款的償還等。

劉太太所提交的證據(jù)無(wú)法證明是她與丈夫小劉實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房產(chǎn)，而且，劉太太關(guān)于其沒(méi)有仔細(xì)看公證材料就簽字等辯解，明顯不符合常理。

所以，終審認(rèn)為，根據(jù)證據(jù)高度蓋然性，本案相關(guān)證據(jù)之間相互印證，形成完整證據(jù)鏈，可以印證陳先生等人關(guān)于借用小劉名義買(mǎi)房的主張。

因訟爭(zhēng)房產(chǎn)僅是劉太太與小劉“代持”，而非其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉二姐代理小劉出售給劉大姐，并非損害劉太太利益，因此，劉太太主張合同無(wú)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。

律師提醒

借名買(mǎi)房“三大風(fēng)險(xiǎn)”！

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：借名買(mǎi)房的行為存在三大風(fēng)險(xiǎn)：第一，一旦買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，法院查明屬于以借名買(mǎi)房的方式來(lái)規(guī)避?chē)?guó)家政策的，一般不會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。第二，如果登記產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)保全，房屋可能作為登記人的財(cái)產(chǎn)被法院拍賣(mài)。最后，如果登記產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給“善意第三人”，借名人的房子可能要不回來(lái)。（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文 陶小莫/漫畫(huà)）