住房租賃REITs市場前景樂觀 短期規(guī)模不會井噴

日前，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（“30號文”），明確提到試點發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）。有業(yè)內人士預計，REITs有望年內推出，也有研究機構預計，我國住房租賃REITs的潛在市值規(guī)?；虺f億。不過，業(yè)內人士接受證券時報記者采訪時指出，考慮到房地產行業(yè)剛開始轉型，自持物業(yè)資產本來就少，房源供給短期不會有大的井噴，REITs短期內市場規(guī)模不會太大。

長期市場前景樂觀

隨著國家對住房租賃市場金融政策的不斷出臺，去年下半年以來，住房租賃資產證券化產品加速獲批。“30號文”明確提出試點發(fā)行REITs后，多位業(yè)內人士預期REITs有望年內推出，多家機構對住房租賃REITs市場前景表示看好，理由是我國住房租賃市場比重較大，發(fā)展空間廣闊，未來租賃住房資產管理價值可觀。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，目前，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達國家經驗為參照，我國租賃市場的發(fā)展空間十分可觀。他預計，2015年中國租賃市場租金規(guī)模達1.15萬億元左右。到2020年，中國自有存量住宅將達到2.5億套，其中0.9億套被用于出租，背后的房屋資產管理價值在150萬億元左右。

據(jù)中國睿信地產研究院測算，中國住房租賃REITs的潛在市值規(guī)模將在5200億元～1.56萬億元。

“隨著住房制度改革目標的確定和住房改革政策的不斷出臺，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立‘租購并舉’住房制度的助推器，也有望成為我國房地產金融的主流工具之一。住房租賃REITs潛在市值或超萬億，住房租賃市場方興未艾，長租公寓業(yè)態(tài)類型的REITs發(fā)展前景廣闊。”東方金誠結構融資部總經理郭永剛說。

不過，郭永剛同時指出，由于相關的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺，公募REITs正式落地后對市場的撬動效應值得期待。

短期發(fā)行規(guī)模不會井噴

盡管目前國內房地產資產證券化發(fā)展順利，但這種類REITs并不是最終的發(fā)展方向，隨著相關稅收和配套法律法規(guī)的出臺，公募REITs推出指日可待，其中，長租公寓被看作是REITs一個較大的突破口。

去年一系列政策推動給長租公寓帶來了政策風口、資金風口，萬科、碧桂園等不少房企開始逐漸進入長租公寓“藍海”，除了房企，銀行資金也積極進入，基金、券商等金融機構也表現(xiàn)出極大的參與熱情。

不過，一位業(yè)內人士指出，“30號文”規(guī)定了住房租賃資產證券化的具體條件，對照來看，符合條件的項目規(guī)模并不大，預計短期內住房租賃REITs試點的規(guī)模不會很大。目前的類REITs在產品屬性特征、產品設計、退出渠道和征信等方面存在巨大差異?？傮w來看，優(yōu)先級是債務屬性，次級是權益屬性，私募退出渠道單一，這主要就是因為稅收和租售比低的問題。

從“30號文”的政策內容看，給發(fā)行住房租賃資產證券化產品劃明的基本條件都是硬標準。主要包括：物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；物業(yè)正常運營且產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經理范熙武接受證券時報記者采訪時認為，“30號文”對住房租賃資產證券化標準做了明確規(guī)定，同時明確了相應配套鼓勵政策，將對住房租賃市場發(fā)展起到積極的推動作用，待相應監(jiān)管規(guī)則出臺方可進一步明確公募REITs的具體推出時點。

“保利、碧桂園及越秀等租賃住房REITs實例證明，房地產企業(yè)的住房租賃業(yè)務對REITs有訴求，但考慮到房地產整個行業(yè)處于轉型初期，房企自持的租賃住房體量相對較小，租賃住房房源在短期內不會井噴。但是，隨著土地供應機制的調整、長期自持土地的增加，會對租賃住房房源供給起到巨大的推動作用。根據(jù)鏈家的研究，未來十年，我國租賃人口近2.3億人，住房租賃租金接近3萬億元。綜合未來的房源供給以及租賃需求來看，我國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

對于目前如火如荼的REITs市場，范熙武表示并不擔心會出現(xiàn)投資過熱問題。相較于信用債，除了同屬標準化產品，均具有嚴格完善的監(jiān)管體系，REITs還具有優(yōu)質的底層資產為支撐，底層資產商業(yè)模式清晰、收益穩(wěn)定，且能夠實現(xiàn)與主體的風險隔離，產品安全邊際較高。實際上，投資機構的投資熱情也是來源于對REITs產品的上述優(yōu)勢的認可，而不是僅僅因為政策鼓勵便踴躍投資于REITs。記者 張達 江聃