陽(yáng)光城換帥幕后：周轉(zhuǎn)率下滑利潤(rùn)降 負(fù)債增至1694億

11月13日，陽(yáng)光城總裁張海民已離職，去向未知；在此之前，碧桂園原CFO吳建斌和前碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌在5月和6月先后加盟陽(yáng)。張海民在2015年的時(shí)候新制定了一個(gè)三年規(guī)劃，營(yíng)收計(jì)劃從2016年280億提升至2800億；總資產(chǎn)將由1204億增加至超6000億。但此刻的離開，也被外界解讀為計(jì)劃執(zhí)行的不順利。

2015年底，張海民還曾豪氣沖天地為陽(yáng)光城規(guī)劃未來(lái)五年。2016年，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越演越烈的時(shí)候，陽(yáng)光城拿出205億元進(jìn)行并購(gòu)。新高管的到來(lái)，普遍被認(rèn)為是老板林騰蛟不滿于張海民治下的發(fā)展速度。接替張海民的朱榮斌也表示并購(gòu)為陽(yáng)光城帶來(lái)了一些好項(xiàng)目，但是也拖慢了公司的發(fā)展速度。

凜冬將至陽(yáng)光城無(wú)奈換帥：張海民被迫走人

今年前三季度陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 155 億元，同比增長(zhǎng) 108%， 實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 6.19 億元，同比上升 70.2%。

乍看，陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)不可謂不好，但仔細(xì)翻看財(cái)務(wù)報(bào)表卻發(fā)現(xiàn)些許端倪，在凈利率方面，17 年前三季度凈利潤(rùn)率為 4.3%，與 16 年底相比下降 3 個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)總市值排序后，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城17年三季度銷售凈利率處于前十大房企最后一名。陽(yáng)光城陷入了增量不見效的圈子，高層的頻繁變動(dòng)或是因?yàn)榇隧?xiàng)原因。

2017年三季報(bào)顯示，目前陽(yáng)光城負(fù)債總額為1694.8億元，資產(chǎn)總額為1963.86億元。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.3%，查詢以往數(shù)據(jù)，近三年以來(lái)陽(yáng)光城資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在80%以上高位。更可怕的是陽(yáng)光城的凈資產(chǎn)僅為147億元，負(fù)債率超過(guò)10倍，雖說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)回款的特殊性，但是陽(yáng)光城在地產(chǎn)行業(yè)中也是負(fù)債率比較高的。

激增的高負(fù)債源于增加大量的土地儲(chǔ)備  同時(shí)帶來(lái)了高存貨的壓力　

陽(yáng)光城的整體存貨處于持續(xù)攀升的狀態(tài)，由14年的350億元，激增至17年三季度的1258億元，增長(zhǎng)了3.5倍之多。對(duì)于存貨大增，陽(yáng)光城的解釋為增加土地儲(chǔ)備（收購(gòu)中大資產(chǎn)包等）和項(xiàng)目投入所致。

存貨不斷攀升，但周轉(zhuǎn)率卻持續(xù)下降，凈利潤(rùn)率不斷下降，如果這個(gè)狀況不進(jìn)行改善，將對(duì)陽(yáng)光城的的財(cái)務(wù)健康造成一定壓力。

根據(jù)17年半年報(bào)顯示陽(yáng)光城集團(tuán)通過(guò)公開招拍掛、并購(gòu)等多種方式共計(jì)獲得64個(gè)地塊，計(jì)容建面721.73萬(wàn)平方米。其中，通過(guò)公開招拍掛獲取12個(gè)地塊，成交價(jià)格39.23億元，計(jì)容建面169.27萬(wàn)平方米；通過(guò)收購(gòu)共計(jì)獲得52宗地塊，并購(gòu)價(jià)款為211.56億元，計(jì)容建面552.44萬(wàn)平方米。

而去年同期，陽(yáng)光城集團(tuán)通過(guò)公開招拍掛獲取7個(gè)項(xiàng)目，成交價(jià)格46.79億元，計(jì)容建面62.86萬(wàn)平方米；通過(guò)收購(gòu)共計(jì)獲得2個(gè)項(xiàng)目（19宗地塊），股權(quán)收購(gòu)價(jià)格33.71億元，計(jì)容建面318.82萬(wàn)平方米。

來(lái)源太平洋研報(bào)

激增的土地儲(chǔ)備是陽(yáng)光城負(fù)債進(jìn)一步提高的原因，同時(shí)這里很多土地都是中長(zhǎng)期項(xiàng)目，因此很難在短時(shí)間內(nèi)在業(yè)績(jī)上有所體現(xiàn)。

有觀察人士表示，陽(yáng)光城這種高負(fù)債來(lái)拿地的模式，如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，勢(shì)必對(duì)陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)?cè)斐筛蟮挠绊憽?/p>

房企下半輪開場(chǎng) 陽(yáng)光城今后會(huì)如何

在17年半年報(bào)告中，陽(yáng)光城自己也承認(rèn)從歷史來(lái)看，執(zhí)行政策的城市數(shù)量與嚴(yán)苛程度超過(guò)任何一輪周期。信貸的下降也會(huì)對(duì)未來(lái)銷售造成一定影響。

分析陽(yáng)光城各地區(qū)毛利率可以看出，華東地區(qū)為陽(yáng)光城利潤(rùn)構(gòu)成的絕大部分，占據(jù)總利潤(rùn)的65.5%。華南地區(qū)雖毛利率最高達(dá)到了33.3%，但只占利潤(rùn)構(gòu)成的3.26%。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此種情形表示，該地區(qū)的房產(chǎn)銷量較差，才會(huì)導(dǎo)致毛利率雖高，但占利潤(rùn)構(gòu)成較低的情況出現(xiàn)。

根據(jù)陽(yáng)光城17年半年報(bào)披露的累計(jì)土地儲(chǔ)備來(lái)看，珠三角和福建地區(qū)為土地儲(chǔ)備最多的地區(qū)。珠三角計(jì)容面積達(dá)到了621.7萬(wàn)平方米，華南地區(qū)的銷售情況不佳，大量的土地儲(chǔ)備如何出手，是擺在陽(yáng)光城面前的一道難題。

陽(yáng)光城累計(jì)土地儲(chǔ)備（此數(shù)據(jù)截至2017年6月30日）

陽(yáng)光城現(xiàn)有土地儲(chǔ)備總計(jì)3006.93萬(wàn)平方米，分布在福建、長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角區(qū)域以及長(zhǎng)沙、成都、鄭州、西安、太原幾個(gè)戰(zhàn)略城市。其中，福建區(qū)域中的福州項(xiàng)目占絕大多數(shù)；珠三角的土地儲(chǔ)備全部集中在廣州；戰(zhàn)略城市中西安項(xiàng)目最多，其余分布在長(zhǎng)沙、蘭州、太原、鄭州等二線省會(huì)城市；長(zhǎng)三角和京津冀土地儲(chǔ)備量相對(duì)較少，且基本分布在上海、北京、杭州、蘇州等一、二線城市。

有分析師稱陽(yáng)光城土地儲(chǔ)備絕大多數(shù)集中在一、二線城市，土地儲(chǔ)備的質(zhì)量較好，但在今年的樓市調(diào)控下，一、二線城市限購(gòu)、限貸壓力最大，市場(chǎng)成交量急速下滑，這對(duì)于陽(yáng)光城這樣一、二線城市布局極重的房企來(lái)說(shuō)，影響頗大。公司有項(xiàng)目分部的城市中，僅石獅、漳州、晉江少數(shù)三、四線城市未受調(diào)控影響。

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾表示激進(jìn)房企以較高的債務(wù)杠桿去快速擴(kuò)張，其資金鏈能否承受重壓，關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。而在目前如此高壓的“政策市”下，要實(shí)現(xiàn)快速銷售、回籠資金，不容樂(lè)觀。

SOHO中國(guó)董事潘石屹曾非常悲觀的稱“我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。”在政策面，資金面雙遇冷的房地產(chǎn)業(yè)，擺在高速擴(kuò)張的陽(yáng)光城管理層面前的是如何小心翼翼的駕駛這條巨輪，而不是一味的急速擴(kuò)張。