利率出新政 樓市難沾光

□ 業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新LPR形成機(jī)制推出后，一定程度上會(huì)引導(dǎo)貸款利率下行

□ 央行表示，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放

8月17日，央行發(fā)布重磅消息，決定改革完善市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制來深化利率市場(chǎng)化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。此次改革的幾大要點(diǎn)包括：報(bào)價(jià)頻率、報(bào)價(jià)方式、期限品種、報(bào)價(jià)行數(shù)量、新LPR在貸款定價(jià)中的應(yīng)用，以及新LPR應(yīng)用情況納入宏觀審慎評(píng)估體系（MPA）考核。業(yè)內(nèi)專家表示，新LPR形成機(jī)制推出后，一定程度上會(huì)引導(dǎo)貸款利率下行。

貸款利率要下降了，市場(chǎng)非常關(guān)心的房地產(chǎn)能沾上光嗎？房價(jià)會(huì)否跟著熱一波？其實(shí)在“房住不炒”的形勢(shì)下，這有點(diǎn)多慮，金融監(jiān)管部門其實(shí)早就給房地產(chǎn)融資設(shè)置了“隔離墻”。

房地產(chǎn)融資不光是貸款利率的問題，而是能不能貸和貸多少的問題。房地產(chǎn)融資分為開發(fā)端融資和銷售端融資。開發(fā)端融資就是房地產(chǎn)商的開發(fā)貸和土地儲(chǔ)備貸款，在“房住不炒”總基調(diào)下，商業(yè)銀行開始調(diào)整授信政策，收縮開發(fā)性貸款等涉房業(yè)務(wù)。

央行此前表示，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。其中，在開發(fā)性貸款方面，加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營的大型房企融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。銀保監(jiān)會(huì)此前也重點(diǎn)核查銀行表內(nèi)和表外融資有無違規(guī)流入房地產(chǎn)，并收緊房地產(chǎn)企業(yè)表外融資渠道。

在政策緊箍咒下，房地產(chǎn)開發(fā)融資早就踩了一腳剎車。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速比上季末低4.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著監(jiān)管進(jìn)一步趨緊。今年三四季度的開發(fā)貸款增速數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下行。在籌資難度提升的情況下，開發(fā)商勢(shì)必要加快銷售回籠資金，對(duì)于一些資金鏈緊張的中小房企來說，降價(jià)促銷可能是不得不采取的措施。

在銷售融資端，也就是個(gè)人房貸，隨著貸款融資利率根據(jù)LPR變動(dòng)，個(gè)人房貸利息會(huì)否便宜也要打個(gè)問號(hào)。

業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前，居民房貸大多屬于長期限貸款，應(yīng)采用5年期以上的LPR利率為基準(zhǔn)。1年期LPR利率可能會(huì)更為市場(chǎng)化，而5年期以上LPR利率或仍會(huì)有所指導(dǎo)，再配合對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理，利率未必下行，房貸也未必容易獲得。

目前，在商業(yè)銀行發(fā)放的三大類貸款中，票據(jù)利率平均是3.64%，而居民房貸平均利率是5.53%，代表企業(yè)貸款成本的一般貸款利率為5.94%。當(dāng)前，企業(yè)的貸款成本是最高的，即便居民房貸利率上浮20%，也要比實(shí)體貸款利率低。一旦長期貸款利率也市場(chǎng)化，個(gè)人房貸利率會(huì)不會(huì)上升還要打個(gè)問號(hào)。